建物賃貸としては、住宅系と商業系があります。
・住宅系活用
・商業系活用
賃貸建物によらないで事業用定期借地権による場合もあります。定期借地権といえば、住宅系として戸建て住宅としての一般定期借地権が一般的ですが、現在は市場化されていない場合が多いためほとんど見ることがないようです。しかし、逆に商業系の土地活用は、事業用定期借地権としての活用が一般的になっています。
そして、不動産の賃貸は建物賃貸と土地賃貸の2種類に分けることができます。
・建物賃貸
・土地賃貸
また、土地活用には地主さんのパターンがあります。
・郊外地主
・都心地主
地主さんのパターンを考えてみましょう。それは地主さんの所有する土地のエリアによってパターンが2種類になってきます。一つは郊外型の地主さんで、もともとは農家です。
都市近郊ということで市街化がすすみ人口流入によりアパート経営している地主さんのことです。それに対して都心型の地主さんは、いわゆるビルマンションオーナーになるべき土地を所有している地主さんでまだ土地活用をしていない地主さんということになります。しかしながら都心はすでに大半が商業ビルやマンション等に活用されてしまい、商業地区における土地活用は街の大通りに面しての地主についていえばもう終わっていると言っても過言ではないかもしれません。しかし、その通りから一歩踏み込んだ路地裏の住宅地区にはまだ大半が土地活用しないまま2階建ての木造住宅のままで広い庭を有効に活用していない地主さんの中には、庭先に小さな古アパートを所有している地主さんが含まれています。首都圏の中心部でよくみられる光景でもあるようですね。
具体的な事例のご紹介
都心の住宅地に土地（自宅）を持つある地主さん。その地主さんは飲食業のオーナーで経営が苦しいため自宅の活用で悩んでいたのです。
狭い庭先に何が建てられる？ 自宅は100坪で建坪率60％容積率300％の地域です。周辺は5建てのマンションが多く建設されていました。最大の問題は、自宅はまだ相続前に親が建てたRC（鉄筋コンクリート造）の3階建ての自宅でした。建築されてまだ８年ほどの豪邸です。
築８年のRC豪邸を壊してマンションオーナーに
地上5階地下1階建てのマンションを計画しました。建築費は解体工事費や諸費用も入れて3億円。全額借り入れしても年間返済は、1,200万円ほどです。最上階の5階の一部をオーナールームとしていても家賃収入は、年間3,600万円。エレベーター管理費や固定資産税等を差引しても年間ざっと手取りで2,000万円ほど残ることができました。都市型の土地活用でマンションオーナーになられた事例です。
