貸家建付地とは、被相続人が土地とアパートマンション等の賃貸不動産を資産としていた場合も相続税の財産評価における減価要因です。
通常は、借家権割合30％×借地権割合60％＝18％が評価減となります。
もちろん賃貸不動産は、貸倉庫や貸店舗・貸工場も含まれます。
相続税の節税として賃貸不動産＝貸家建付地が有効な節税と思われていますが、はたしてそうでしょうか・・・。
たとえば老朽化した古い1戸建ての貸家をはじめ古い木賃アパートなどは、同一敷地内に複数の区分評価になる貸家建付地よりも敷地一帯の広大地評価にするほうが圧倒的な評価減になります。
その方法は簡単です。
建物を生前に相続人に贈与して相続財産から外してしまうことです。
老朽化した貸家といえども立派に家賃収入がある場合が多いものです。地主さんは他にも家賃収入があるために一般的には高額納税者です。
家賃収入のある古い賃貸不動産の建物だけを税率の所得税率の低い長男等の相続人に生前贈与することだけでも毎年節税になります。
生前贈与された古い貸家の敷地は、貸家建付地から自用地評価となります。
広大地評価で相続税の大節税
その敷地は、500㎡以上の場合が大半となります。そうなると相続税の財産評価上の広大地評価となります。
広大地評価とは、開発を必要とする広大な土地という意味です。
開発とは、その土地に道路を入れて区画を分けて戸建ての分譲地をつくることになる土地です。
広大地評価は、いわゆる財産評価上の奥行き評価に替えて評価するもので大幅な評価減ができます。
広大地評価の計算式は、次のとおりです。
広大地評価＝0.6-0.05×地積/1,000㎡
たとえば、土地が800㎡であれば計算上、評価減は▲0.44となりますので、貸家建付地の評価減は▲0.18と比べてもその差は歴然としています。
