2017年01月25日
藤野 慶和(ふじの行政書士事務所代表)

賃貸マンションと分譲マンションを「金額」で比べてみた(前編)

藤野 慶和(ふじの行政書士事務所代表)

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こんにちは、マンションマニアの不動産行政書士の藤野です。


前回、賃貸と分譲(購入)のおおまかな比較の話をしましたが、今回は、実際に金額に比較してみようと思います。

実際に購入されるときの参考にしてください。


さて、どのような方法で比較するのかは、様々ですが、今回は、一般の方でも簡単に検索できる方法をご紹介します。

"物件価格"、"ローン"、"管理費"の計算がポイントです。



1.不動産の相場はレインズを活用しよう!
例えば、
品川区内の駅から10分以内の新しいマンションは、レインズマーケットプレイス(不動産業者用の物件検索システムが一般向けに不動産相場の情報を提供しています)によると、大体2LDFのマンションで築浅のものは、㎡当たり80万円前後が相場となっています。


つまり、60㎡くらいの築5年くらいマンションを購入する場合は、約5千万円くらいが相場であるといえます。


※ちなみにREINS(レインズ)は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムです。

レインズマーケットプレイスは、全国4つの指定流通機構で構成されている全国指定流通機構連絡協議会が保有する、実際に売買が行われた物件の価格(成約価格)等の取引情報を検索することができます。


↓画像は掲載できませんので、実際にこちらのリンクで計算してみてください。
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do


2.ローン返済のシミュレーションの方法
このマンションを35年ローンで全額返済すると、大体、月々の返済金額が14万円程度になります。
条件を設定する場合、現実に即して考えます。


【住宅購入のシミュ―レーション】
●物件価格=借入金額・・・実際には頭金、諸費用で少なくとも100~300万円程度は現金を用意するのが一般的です。
●金利・・・フラット35の金利などの金利を参考。現在1%くらいですね。


↓住宅ローンの金利は、銀行のサイトを検索するとわかります。
https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/lp/af.html?sclid=a_hl-p-p-001349&accessRoute=SC002


金利の計算方法については、
元金均等元利均等の計算などで異なりますが、月々の支払が一定の元利均等で計算します。


・元利均等:毎回の返済額が同じ額になる返済方法

・元金均等:毎回支払う「元金」部分が均等になる返済方法

※計算方法、どちらがお得かについては、また、詳しく説明しますので今回は割愛


一応、エクセルの関数や四則演算(四則演算とは掛け算とか引き算のことです。)で計算できますが、結構めんどうなので、

↓このサイトが便利です。
https://www.hownes.com/loan/sim/




そうすると、月々の返済額が14万円程度となります。



3.分譲マンションのその他のランニングコスト
その他、月々の支払額としては、管理費、修繕積立金などがありますから、その建物に応じて+数万円は必要になります。マンションを所有する場合必ず必要となる経費は以下の3つくらいです・
●管理費・・・マンションを維持するための日々の経費です。清掃や管理人さんの経費などがこれにあたります。
●修繕積立金・・・数年に一度くらい大規模な補修を行うための積立金の分担金です。
●税金・・・主に、固定資産税がかかります。



4.マンション所有する場合はマイナスばかりではない!
居住用のマンションを所有している場合、支出ばかりではありません。国の政策として、持ち家取得などを促進していますから(景気対策)ですね。大まかにいうと、年末ローン残高の1%が10年間、所得税から控除される仕組みとなっています。
何十万円かの税金の還付を受ける人もいたりします。


これらの経費などをローンの返済額にプラス・マイナスして、近隣の家賃相場と比較すると、月々の支払額が賃貸と比較して高いのか安いのかということがわかります。

次回は、賃貸住宅の計算方法や購入と賃貸の具体的な比較を解説します。


⇒※前回記事もご覧ください。

https://www.lvnmatch.com/magazine/article/column/10049/column_1211.html



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