2017年01月30日
藤野 慶和(ふじの行政書士事務所代表)

【5千万のマンションの実例!】賃貸マンションと分譲マンションを「金額」で比べてみた(後編)

藤野 慶和(ふじの行政書士事務所代表)

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こんにちは、マンションマニアの不動産行政書士の藤野です。

それでは前編に続き、具体的に計算して行きましょう。
※前編はこちら


1 住宅ローンの計算

例えば、ここに人気エリアである、湾岸地域の物件の販売価格(新古物件)があります。

築年数:築5年
部屋の広さ:60㎡
間取:2LDK
駅からの距離:5分以内
価格:5,500万円

この物件を購入する場合、
購入価格に、仲介手数料、諸費用として大体5%くらいと考えてください。

5000万円のマンションをローンで購入した場合の、ローンの返済額の実例です。


☑計算条件


元金 5千万円(頭金なし)

35年ローン

金利0.6%

元利均等払い


この場合、  132,014が月々の支払額となります。

→計算はスマイスターのこちらのページがおススメ!

ローン返済シミュレータ


2.賃貸との比較

同様の物件の賃貸額が、例えば21万円とすると、ローンの支払額だけ考えると、7万円以上お得ということとなりますね。




住宅手当がたくさん支給される会社の場合、やはり、賃貸の方がお得と思えるのですが、
例えば、公務員の場合で考えると、上限2.7万円程度ですから、買ってしまった方がお得といえます。
もちろん固定資産税などもかかり、年に一度は20万円程度の請求が来ることが考えられ、管理費などの支出もありますから、実際は+3~5万円程度は必要となりますが、


ただ、

※購入の場合
❶住宅ローン減税で、所得税が軽減されること
❷売却時する場合に、価値が予想よりも下がっていないこと


※賃貸の場合
❸サラリーマンの住宅手当は所得税・住民税の課税対象となること

❹更新時に更新料(1月分)、敷金、礼金、仲介手数料が発生すること

 ※賃貸の実質家賃は、たとえば、((家賃×24か月)+礼金+仲介手数料+保証料+諸費用)/24で考えてください。

  月々の家賃と比較してはダメです。


などを考慮すると、
賃貸と購入の月払い額がほぼ同じであれば、購入をおすすめします。



もちろん、グレードを抑えて賃貸という選択肢もありますが、マンションであれば、一生に一度などと、肩肘張らずに、賃貸との選択ということで、考えてみてはと思います。



3 諸費用の計算

マンション購入の諸費用は、大体、物件価格の5%くらいを見て置けばよい都思います。

もちろん、最低限、不動産屋さんの仲介手数料がかかり、銀行ローンの保証料などで異なってきますが、目安としはこのぐらい出い思います。


大まかに紹介すると、不動産売買(購入)にかかる諸費用はこんな感じです。

  

① 仲介手数料・・・不動産屋

⓶ 印紙代・・・・契約書の印紙代

③ 住宅ローンにかかる費用・・・銀行、保証会社に払う

④ 所有権移転にかかる費用・・・登記

⑤ 精算金・・・前オーナーとの税金・管理費などの清算

⑥ 不動産取得税・・・後日、自治体から請求


詳細は、次回以降で、解説しますが、当てはめると、

①仲介手数料・・・・5千万×3%+6万円+税=約170万円

⓶印紙代・・・・約3万円

③住宅ローン経費・・・以下の通り。

あと、火災保険などかかりますから、

約40~60万といったところです。


④登記は20万円程度~

⑤の固定資産税の精算は、20万円程度


といったところで、だいたい、合計で、240万円~300万円くらいとなります。

どうでしょうか?

5千万×5パーセント=250万円ですから、大体、5から7%くらいが諸費用と考えてください。

以上ご参考まで。


※次回以降で、諸費用の計算(需要があれば)の詳細を解説します。







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