2016年11月06日
藤野 慶和(ふじの行政書士事務所代表)

不動産の利回りとは? 不動産利回りの錬金術「民泊」

藤野 慶和(ふじの行政書士事務所代表)

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今回は不動産の利回りの話です。

不動産の利回りとは、例えば、家賃収入を●●円で貸した場合、不動産価格に対して何パーセントであるかといった計算になります。


表面利回りと実質利回り

例えば、1200万円の物件を買って、月に10万円で貸し出すとすると、1年間で120万円の家賃収入となります。

120万円÷1200万円は0.1になるので、年利率は10%ということになり、つまり、これが、投資用不動産の利回り「表面利回り」というやつです。

大体の目安として、ワンルーム投資が注目を浴びた一昔前は、10%を超えるとよいなどどは言われています(まあ、1200万の物件が10万で貸せるなどどいうことは現実的にはほぼないのですが..)。


●表面利回り=年間収入/購入価格

しかし、不動産を所有すると、固定資産税などの税金もかかります。また、所得税や管理費用、区分所有の建物であれば管理費・修繕積立金などの支出があり、ランニングコストもかかります。

実際は、これらを含めて掲載しないと、不動産の賃貸の利益は計算できませんが、こうしたコストを加味した利回りを「実質利回りといいます」


●実質利回り=( 年間収入-年間支出 )/購入価格

※年間支出の例:固定資産税、所得税、管理費、修繕積立金、メンテナンス費用、修繕費、清掃費、リフォーム費用など


想定利回り

不動産屋さんが売りだす物件の利回りは、例外なく、表面利回り、しかも満室となった場合で計算されていますので、これを「想定利回り」といいますが、現実的には、実質利回りの概念を知り、また、空室リスクを想定して投資用物件を購入しないと、後になって、「こんなはずではなかった」と公開する投資家も多いと思います。


利回りの錬金術「民泊」

通常、利回りを計算する場合、普通に賃貸に出した場合の月額賃料の積み上げて計算することがほとんどです。

これは、居住用でも、事務所、店舗用でも同様で、賃料が月額で変動することはありません。


しかし、最近、注目を浴びている「民泊」については違います。

民泊とは、「マンションの空き部屋や空き家の一室を宿泊用に貸し出すサービス」のことです。


実際に、民泊、つまり宿泊サービスとして利回りを計算すると、以下のようになります。

例えば1200万円の物件で1日1万円の売り上げがあれば、年間365万円となるので、利回りは、30%ということになります。つまり表面利回り30%ということですね。

まあ、民泊はコスト・労力がかかりますので、経費は高くなり、実質利回りはこれよりも低くなりますが、うまくやれば、普通のマンションや一軒家で宿を経営できてしまうのが大きな魅力だと思います。

京都などは、折からの外国人観光客のぞうかで、個人経営の民泊が飛躍的に増加しています。


今後は民泊合法化の流れの中で、競争が始まるとは思いますが、所有不動産があるオーナーにとっては、選択肢が増えて喜ばしいことなのかもしれません。


ただし、日本では、民泊を営むことは、宿泊業を規制する「旅館業法」に違反になりますので(刑事罰あり)、営業許可を取って経営することをおすすめします。




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