2017年02月27日
藤田 勝寛

適正な地代の水準とは?

藤田 勝寛

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こんばんは!


「走る不動産鑑定士」の藤田です!



しかし今晩もまた冷えますね…バナナで釘が打て、新鮮なバラも握って崩れそうな勢いです。

そんなCMが昔ありました。これがわかる人は年齢がバレちゃいますね。ふふふ。





さて、本題ですが・・・

最近、借地問題に関する相談が増えてまいりました。


特に自宅が借地の場合、古くからの契約が多く、当時の地主さんも借主(借地人)も亡くなってしまい代替わりしていたりする場合、今まで双方の長期に渡る信頼関係が希薄になってしまっています。



そのような場合に考えられる問題のひとつとしては、契約更新時の「地代改定」。

古い契約のまま地代改定もきちんと行われないままだと、極めて低い水準であったりします(逆に不相応に高い場合もあるでしょう)。


では、どのあたりが地代の「妥当な水準」といえるのか?



これは非常に難しく、なかなか一概に答えられる問題ではないかもしれません。

地域性もありますし、前述のように地主さんと借主の力関係・信頼関係により成立している部分もあります。古い契約の場合には書面で交わされず口頭で契約されているケースもありますし、書面で契約されていても「地代は米5俵とする」といったものまで見たことがあります。

本当に状況は様々です。



経験則からすれば、1都3件の住宅地の標準的な地代水準は

「年額公租公課の3.5~4.5倍」といったところでしょうか。

「公租公課」とは固定資産税・都市計画税の年額合計のことを差します。


過去には、年額公租公課の0.9倍や、6.5倍という水準も地代も見たことがあります。

その場合には、どうしてこのような水準になったのかを紐解いていく必要もありますね。




我々不動産鑑定士にご相談いただければ、その土地の地域性や個別性、借地契約の内容等を踏まえ、適切な地代水準を算出することも可能です。


借地関係は売却等をしない限り、非常に長く続くものですから、感情論だけでなく客観的な第三者による判断が必要であると思います。





ぜひ気軽にご相談ください!(^^)





この時期は繁忙期で体力勝負!

画像は、お客様のために日々体力を養う藤田です。



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