2017年03月20日
藤田 勝寛

立退料ってどうやって求めるの?①

藤田 勝寛

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こんにちは!

「走る不動産鑑定士」の藤田です!


さて・・・・
今日は、いわゆる「立退料」についてです。


お金を払ってテナントを立ち退かせる場合の支払金額のことです。

場合によっては、一棟まるまるテナントを立ち退かせる必要がある場合も出てくるかもしれないですし、知識として覚えておいてくれればなと(^^




「え!?立退料の算定も不動産鑑定士が行うの?」
という声もあるかもしれませんね。



正確には、「借家権」の評価となります。
でも、不動産鑑定士の中でも、この借家権の評価、やったことがない方が多いのではないか思います。
当社では、借家権の評価は豊富に行っております!(^^)!


建物賃貸借契約が成立すると、賃借人に「借家権」という権利が発生しますが、すべての借家権に価格が付くわけではありません。
実際に権利として取引されたり、主に賃貸人側の事情等で立退きを迫られたりする場合に価格が顕在化します。
不動産の鑑定評価ではこの顕在した部分を、いくつかのケースに分けて行われます。


まず、根本的な部分ですが、「立退料とは何か?」について考えてみたいなと思います。
立退料という言葉自体、慣用的に使用されているものの定義が明確でなく、借家権の混同を含めて社会一般、当事者間で混乱があることは否めないと思います。
立退料とは、借家人が建物を明け渡すことにより被る損失の全部もしくは一部の補償で、以下の要素により構成されるものと考えます。
①借家権価格
②移転費用(引っ越し費用、移転損失費用等)
③営業権(営業上の損失)


原則として借地借家法によれば、地主や家主が賃貸借契約を更新拒絶したり解約申し入れをしたりする際には正当事由が必要としています。
そして、それらの規定における「財産上の給付」には、立退料の提供が含まれると解されており、立退料の提供は正当事由を補完するものとなります。
つまり、立退料とは賃貸人に対して、不随意の移転による不利益の補償として提供するものと解釈されています。



では、具体的にはどのように求めるのでしょうか??



詳しい手法(求め方)の解説はまた機会を改めて!!


「え!?寸止め!??」




と思われるかもしれませんが、あまり小難しいことをだらだら書いても理解できなくなってしまうでしょうしね。ふふふ。



                                  


ちなみに、私、3/24(金)・25(土)で

「世界室内マスターズ選手権」(韓国・大邱)


に出場してまいります!


この綺麗なスタジアムで走るのが楽しみ!!(^^)










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