2020年04月23日
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不動産事業者の参入増!「不動産クラウドファンディング」が既存事業を伸ばす理由とは?

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近年、不動産事業者による不動産クラウドファンディング事業への参入が相次いでいる。


不動産特定共同事業法(以下、不特法)を利用した不動産クラウドファンディングは、既存の不動産ビジネスを伸ばすための効果的な手法だ」と語るグローシップ・パートナーズ(東京・港区)は、不動産事業者に対しての不動産クラウドファンディングシステム「CrowShip Funding」を提供している注目の企業だ。


同社代表の松井晴彦氏に不動産クラウドファンディングの可能性について聞いた。不動産クラウドファンディングが不動産ビジネスを伸ばす理由とは何なのだろうか。



不動産事業を伸ばす「CrowdShip Funding」




不動産クラウドファンディングとは?


不動産クラウドファンディングの仕組みを端的に説明すると、“これまで1人の投資家に売っていた収益物件を、インターネットによって小口化して、複数の投資家に売る”方法だ。


少額な区分マンション1部屋からクラウド化(小口化)が可能。そのため、投資家にとっては、ローンの借り入れをせずに不動産投資を始められるといったメリットがあり、不動産事業者にとっても新たな売却方法として注目が集まっている。


また、不動産クラウドファンディングは、国も市場の拡大を推奨している。


2017年、国交省は空き家・空き店舗等の活用を目的に、不特法の改正を行い、不動産クラウドファンディングの事業参入を容易にする規制緩和を行った。2022年までに地方の不動産会社等の新たな参入 800社、空き家・空き店舗等の再生による新たな投資を約500億円という目標も掲げている。



不動産クラウドファンディングの種類


不動産クラウドファンディングには、不特法により、第1号事業者・第2号事業者と第3号事業者・第4号事業者の2つに分けられる。また、商品として代表的なものは、賃料収入を分配の原資にする「インカムゲイン型」と、売却利益を狙う「キャピタルゲイン型」だろう。



インカムゲイン型



不動産事業者と投資家が共同で出資を行い、収益不動産の管理・運営を行い、得られた賃料収入を分配する仕組みだ。投資家は、不動産事業者と匿名組合契約を交わし、優先出資を行う。事業者も劣後出資を行うことで、不動産価値の下落が劣後出資部分までであれば、投資家の出資元本が守られるため、低リスクでの投資が魅力的だ。わかり易く、多くの第1号・第2号の不動産クラウドファンディング事業者が採用している。



キャピタルゲイン型 



第3号・第4号事業者を例に解説すると、不動産事業者が、特例事業者(SPC)を設立し、投資家(優先出資者)との間で匿名組合契約を交わす。不動産事業者を通じてSPCが不動産を購入し、バリューアップ工事などにより不動産価値を向上させる。そして市況を見極め、不動産を売却、生じた利益を出資者に配分する仕組みだ。


SPCとして倒産隔離されているので、投資家にとって安全度が高く、事業者にとっても大きなファンド組成が可能になる。この他にも、金融商品取引法を利用した事業投資型や、貸金業法を利用した貸付型(ソーシャルレンディング)などのスキームもある。




不動産クラウドファンディングの基本をおさえたうえで、改めて今不動産事業者のクラウドファンディング事業参入が相次ぐ理由、不動産クラウドファンディングの将来性についてグローシップ・パートナーズの松井晴彦社長に聞いてみよう。




松井 晴彦(まつい はるひこ)

外資系コンサルティング会社でIT、ビジネスコンサルティングを経て、アロウズコンサルティング代表取締役、EY アドバイザリー代表取締役を歴任。2017年、グローシップ・パートナーズの代表取締役に就任し、コンサルティングサービスやFintech、RPA、AI など先端テクノロジを利⽤したサービス開発・展開を実施。



不動産クラウドファンディングが不動産事業に与えるシナジー


―不動産事業者が不動産クラウドファンディングを始めるメリットを教えて下さい。


 

まず、事業者が新しい見込み顧客を集客できることです。


不動産クラウドファンディングによる「投資商品の小口化」は、いままでリーチできていなかった投資家を開拓します。


これまで、不動産投資は高額の不動産投資ローンが受けられる年収1,000万円超の高所得者層がメインターゲットでした。しかし、不動産クラウドファンディングは、不動産投資には興味があるが、大きな投資に踏み出せない、年収500~1,000万の所得層が多い。これだけを見ても、新たな投資家の開拓に繋がることが分かると思います。



―不動産クラウドファンディングによって新しい顧客獲得は簡単にできるのでしょうか。


 

不動産クラウドファンディングは、インターネットで売買や契約が完結することが特徴です。そのため若年層の投資も活発になっています。


また、不動産クラウドファンディングには、低リスクで今後の資産形成のために何か投資をしたいという投資家が集まる傾向がります。最近では、「老後資金の2,000万円問題」が話題になり、より注目が集まっています。


従来の不動産投資は、株式や外国為替など投資性の高い商品と競合します。しかし不動産クラウドファンディングは、元本の変動リスクが少ないため、最近では、投資信託や定期預金といった低リスクの資産運用と比較され、安全性を求める多くの一般投資家が参加するようになりました。



―低リスクを求める投資家が集まる。消極的な投資家が集まるのでしょうか。


 

よく「不動産クラウドファンディングで本当に投資家が集まるのか?」と疑問を持たれますね。実際に不動産クラウドファンディングを始めてみると、売却までのスピードに驚かれます。


当社のお客様の例を出すと、投資家にとってイメージが湧きやすい区分マンションをクラウドファンディングで募集すると、数分で売り切れます。瞬間に完売です。


不動産クラウドファンディングは「1口1万円から」と謳っているものが多いですが、実際には、多くの投資家は一回あたり30万~50万円を投資しています。これは不動産投資としては少額ですが、不動産以外のクラウドファンディングとしては大きな額です。



―すぐ売れる、というのは不動産ビジネスにおいても魅力的ですね。その他にも不動産ビジネスとのシナジーはあるのでしょうか。


 

これまで、自社で集客し投資を提案してきた顧客にも、新しい商品としてアプローチできる点ですね。


「不動産投資をしてみたいけれど、金融機関に資金を借り入れてまではやりたくない」と不動産投資を諦めていた検討者リストに対して、不動産クラウドファンディング商品を紹介する。


まずは少額で不動産クラウドファンディングを始め、儲かると分かれば、次のステップとして投資物件を購入するという流れが生まれています。不動産クラウドファンディングで、投資家の心理的なハードルを下げ、将来の投資家として育てていくことで成功しています。





不動産会社が不動産クラウドファンディングに取り組むメリットは多い。しかし、不動産クラウドファンディング事業は容易に始めることができない。許認可やシステム構築で断念するケースも多いという。



「CrowdShipシリーズ」製品ラインナップはこちら




申請からシステム導入、運用面をワンストップで提供
CrowdShip Funding


不動産クラウドファンディングを始めるためには、3つの要件を満たさなくてはならない。


【1】都道府県もしくは国交省への許認可申請

【2】WEBで投資家を募集し、契約締結、分配、償還、税務処理といった業務を行うシステム構築

【3】電子取引業務を実現する体制構築、各種規程の作成、業務手続きの定義


不動産事業者にとって、全てを自社で行うことは、相当ハードルが高い。結果として準備に手間取り、許可がおりずにサービスを開始できないケースも多い。


そこで、その手間を解決するサービスを、ワンストップで提供するのがグローシップ・パートナーズだ。サービスの強みは大きく分けて2つある。



申請から事業運営までをワンストップでサポート


グローシップ・パートナーズが選ばれる理由として、システムの提供だけではなく、事業設立や当局への申請サポートを行っている点だ。士業と連携しスムーズに事業を始めることができる。


また、「CrowdShip Funding」を支えるスタッフは、多くが事業立案や業務構築に強いコンサルティングファーム出身者だ。不動産クラウドファンディング事業の企画設計・運営面でのサポートや適切なアドバイスなども手厚い。運用面での問い合わせや検査要請への対応についても、豊富な知識と経験で、抜け漏れなくサポートが可能だ。





クラウドファンディングの全業務を自動化するシステム「CrowdShip Funding」


松井社長は「不動産クラウドファンディング事業を成功させる最も重要ポイントは、膨大な事務処理を効率的にこなすバック側のシステムの構築だ」と語る。


不動産クラウドファンディングの運営には、煩雑な事務処理が多い。管理する投資家が増えるため、書類の郵送や収益の計算、分配などを、人の手でミスなく行うことは不可能だ。また、膨大な事務コストが発生することになる。事実、クラウドファンディング事業を行っている不動産事業者のなかには、事務処理のコストに苦慮しているケースも少なくない。





「CrowShip Funding」では、投資家のマイページや案件情報を閲覧するフロント機能だけではなく、クラウドファンディング事業運営者にとって必要な、投資家の募集から、審査、契約締結、入金消込、ファンド締め、分配、償還、支払調書作成といったすべての機能が備わっており、投資家とのコミュニケーションも自動化されている。また、監査に必要な顧客勘定元帳などの会計帳簿や多くの法的要請事項に準拠している。






不動産事業を発展させる不動産クラウドファンディングに取り組みたい事業者は、グローシップ・パートナーズが心強いパートナーになるだろう。



「CrowdShip Funding」のお問い合わせはこちら



 会社名 グローシップ・パートナーズ株式会社
 所在地

 〒107-0052

 東京都港区赤坂4-8-20 ASOビルディング4F

 設立 2016年7月1日
 HP

 https://www.growship.com/

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