2016年10月31日
ハンモック

キーワードで読み解く不動産投資(その8:額縁分筆)

ハンモック

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前回のコラム「キーワードで読み解く不動産投資(その6:借地権)」では、自分所有の不動産を自由に売買できないケースと、その解決案を紹介しました。

そこでは、建物に入居している住居人やテナントといった、他の権利者の問題が絡んでくる事が原因となった事例をあげましたが、今回は隣地の所有者との問題を取り上げます。



隣地との境界が明確でない

土地の自由な売却は、隣地との境界がはっきりしていなければ、もちろんできません。曖昧なままですと、いくら他の条件が良くても買い手はつきにくいはずです。境界の曖昧な土地を買おうという人は稀でしょうから。

隣地の所有者と境界がはっきり決められれば問題ありませんが、さまざまな事情によって隣地の所有者と境界についての同意が得られない場合もあります。

こういった場合の事例として、囲繞地(いにょうち)との境界がはっきりしないことがあります。

囲繞地とは、いわゆる袋地を取り囲んでいる土地のことです。袋地は公道に接していない土地のことですから、その四方を取り囲んでいる土地が囲繞地を指します。

この囲繞地があるばかりに、隣地の所有者が境界を確定するのに同意をしてくれないという事例があります。


筆界特定による解決案と問題

こういった問題を解決する一つの手段として、筆界特定というものがあります。

これは土地の所有者の申請を受けて、このような不動産登記の問題を取り扱う法務局が、必要な手続きさえ終えれば境界を定めてくれるという制度です。

これを利用できれば、隣地の所有者の同意が必要不可欠なものでなくなり、境界を設定することを通して、売却に至る道を開くことができます。


額縁分筆という有効策

ただ、この方法の問題は測量の必要性であり、その費用と時間が大きな障害となることです。

では、より有効な策はないものでしょうか?

こういった場合に有効とされるものに、額縁分筆という方法があります。

これは先ほどの囲繞地という問題のある土地を分筆する事により、隣地との境界を明確にさせてしまう方法です。

自分所有の土地の境界をはっきりしさえできれば、売却に至る道は大きく開けてきます。

ただ一方で、分筆によって切り出した土地は売却する土地には含まれませんので、ここだけ見ればマイナスとなってしまいます。

しかし総体的に考えれば、メリットの方が断然大きいわけですので、この方法が有効であるということがいえるでしょう。

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