2017年02月27日
早川 ゆうき

不動産売却の前にサブリースを外すべき理由

早川 ゆうき

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こんにちは!社長さんたちの資産を分散投資するお手伝いをしています、Office withU代表の早川ゆうきです☆




サラリーマンの方が投資用として物件を購入する際、

特に新築マンションの場合にはサブリース契約をオススメされることが多いと思います。


物件に入居者がつかない時も家賃収入を保証してもらえるということで、

安定したローン支払いのために利用される方もいらっしゃるのではないでしょうか?



通常の管理委託や集金代行に比べ、

空室は管理会社の損失になるため、真剣に手をかけてもらえる、

などのメリットがあるのも事実です。


しかし、このサブリース。物件売却の時には、

安心から一転、大きな障害となることがあります。




サブリース契約とは?


管理会社に所有している物件を一括借上してもらい、

想定される家賃収入から手数料を引いた「定額の賃料」をもらう契約。

想定される家賃収入よりも低い額となるが、

空室リスクを背負うことなく物件を所有することができる。









管理剥がしをされたくない管理会社

物件のオーナーが変わる時、新オーナーに懇意にしている会社があるなど、

管理会社からするとその物件の契約を切られてしまうリスクがあります。


1件では大した損失ではないかもしれませんが、

例えば毎月5件の管理剥がしがあるとして、

年間では60件の契約を失ってしまいます。

大手の会社さんであれば、もっと多いかもしれませんね。


そのため管理会社からすると、物件の所有者が変わることはリスクであり、

死活問題になってしまうのです。


そのリスクを回避したいがために、不動産の所有者が売却のためのサブリース契約の解除を申請する時、

管理会社が行うのが「賃借権の主張」です。




賃借権…不動産は、不動産所有者よりも物件居住者の権利が手厚く守られており、

大家さんは賃料支払いの延滞など、正当な理由があったとしても、入居者を追い出すことが出来ないほどに

強力な力があります。



しかし、この厄介な賃借権には例外があります。

「賃貸に出している物件を自分や親戚が使う必要ができた」などの理由の場合、

管理会社から賃借権を剥がすことが出来るのです。


例え、物件所有者が入居後すぐに出て行き、

そして不動産を売却したとしてもそれは問題になりません。

(ここまで出来る人がどれだけいるか、、、ではありますが^^;)




中には、「自分のところを売却の仲介に使うならサブリースを外す。

もしくは、うちが物件を買い取る」という管理会社さんもいますが、

んなことを了承すればもちろん安く買い叩かれるだけです。



そんな話になる前に、穏便にサブリースを外せるよう


「経費を節約するために集金代行にしてください。管理会社さんは変えません」


と伝えて、契約を切ってしまいましょう。

もし売却したいのなら、そのあとに売却すれば良いのです。





サブリースは売却価格にも影響する


不動産の売主からすると、もう一つ、サブリースを外すべき理由として

「利回り」との関係があります。


本来10万円の家賃を受け取る価値のある物件が、

サブリースのため月々9万円で利回りを計算しなければいけなかったとしたら、

純粋な利回りが下がってしまうので、物件自体の売却価格も下がってしまいますよね。




そういう理由からも、もし今後売却を検討されている方は、

早めにサブリース契約を外しておくことをお勧めします。

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