不動産コンサルタント・ニコニコ大家さんプロデューサーの
星 龍一朗です。
今回のテーマは、
「要チェック！不動産を売るときの税金（賃貸不動産編）」
です。
前回は、マイホームを売却した場合の税金ついて書きました。
今回は、マイホーム以外の不動産を売却した場合の税金についてです。（個人名義の不動産）
基本的に、不動産を売って、売却益が出た場合は、税金がかかってきます。
譲渡所得＝譲渡収入金額ー（取得費＋譲渡費用）
税金の計算は、
税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税）
です。
この譲渡所得に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、
対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。
所有期間が、
５年を超える場合は、長期譲渡所得 税率20.315％（所得税15.315％ 住民税 5％）
５年以下の場合は、短期譲渡所得 税率39.63％（所得税30.63％ 住民税 9％）
（注）上記税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。
この所有期間の考え方には、注意が必要です。
それは、譲渡した年の1月1日現在で何年が経過しているかで、所有期間が決まるからです。
なお、取得費というのは、
その不動産の購入代金と、その取得に要した費用を合計した金額から、
建物の減価償却費を差し引いた金額になります。
この建物の減価償却費を差し引くという点に注意してください。
つまり、購入後の初期段階（数年）で、減価償却を多く計上していると、
その年の所得税に対する節税効果は発揮するのですが、
もし、売却をするとなると、減価償却のため、取得費が下がっていますので、
譲渡所得が多く出やすくなるわけです。
つまり、譲渡税を多く支払う必要があります。
ですので、不動産投資家さんが、アパート・マンションなどの
賃貸用不動産を購入する際は、出口の想定（どのくらいの期間、保有するつもりか）
を考えた上で、建物と設備の割合や、償却期間の設定を判断する必要があります。
この点は、税理士や、不動産投資に詳しいコンサルタントなどに、
相談をしてみたほうが、良いかと思います。
最後まで、お読みいただき、ありがとうございました。
次回も、よろしくお願いします。
星 龍一朗
