2017年02月27日
星 龍一朗

要チェック!不動産を売るときの税金(賃貸不動産編)

星 龍一朗

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不動産コンサルタント・ニコニコ大家さんプロデューサー

星 龍一朗です。


今回のテーマは、
要チェック!不動産を売るときの税金(賃貸不動産編)
です。




前回は、マイホームを売却した場合の税金ついて書きました。
https://www.lvnmatch.com/magazine/article/column/10010/column_3544.html

今回は、マイホーム以外の不動産を売却した場合の税金についてです。(個人名義の不動産)

基本的に、不動産を売って、売却益が出た場合は、税金がかかってきます。


譲渡所得=譲渡収入金額ー(取得費+譲渡費用)


税金の計算は、

税額 = 課税譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

です。

この譲渡所得に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、
対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。

所有期間が、
5年を超える場合は、長期譲渡所得 税率20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)
5年以下の場合は、短期譲渡所得 税率39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)
(注)上記税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。 

この所有期間の考え方には、注意が必要です。
それは、譲渡した年の1月1日現在で何年が経過しているかで、所有期間が決まるからです。


なお、取得費というのは、
その不動産の購入代金と、その取得に要した費用を合計した金額から、
建物の減価償却費を差し引いた金額になります。

この建物の減価償却費を差し引くという点に注意してください。

つまり、購入後の初期段階(数年)で、減価償却を多く計上していると、
その年の所得税に対する節税効果は発揮するのですが、
もし、売却をするとなると、減価償却のため、取得費が下がっていますので、
譲渡所得が多く出やすくなるわけです。
つまり、譲渡税を多く支払う必要があります。

ですので、不動産投資家さんが、アパート・マンションなどの
賃貸用不動産を購入する際は、出口の想定(どのくらいの期間、保有するつもりか)
を考えた上で、建物と設備の割合や、償却期間の設定を判断する必要があります。

この点は、税理士や、不動産投資に詳しいコンサルタントなどに、
相談をしてみたほうが、良いかと思います。


最後まで、お読みいただき、ありがとうございました。
次回も、よろしくお願いします。


星 龍一朗

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