2017年02月25日
市川隆久

家を売るってどういうこと?

市川隆久

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皆さんこんにちは。初めまして。
私は国際不動産コンサルタントの市川隆久です。
国際不動産って何かというと、日本と海外の不動産のことを言います。
私は今年56歳。33年前にリクルートに新卒で入社して入社初日からいきなりリクルートの不動産グループ会社に出向しました。

大学では語学を専攻していたので、不動産業界なんて全く無縁な世界でした。
当時リクルートという会社はみんな若くて、良く言えば活気溢れる雰囲気でハツラツと仕事をしていましたが、一方では素人集団だった、という会社でした。
私が入社しても実務のわかる先輩は数少なくて、組織としては何も経験値のない会社でした。
社名も「環境開発株式会社」という名前で外から見たらリクルートの雰囲気もカケラもないような会社でした。
私が最初に配属された部署は仲介部門でした。4月に入社して1ヶ月も経たないゴールデンウィークに私は、ある新築マンションの販売センターで買い替え担当として配置されました。
仕事内容はマンションを買い替えたいお客様の所有している不動産の「売却」を任されることになりました。
当日仲介担当の先輩は1人いましたが、教わる感じでもなく、自分自身で勉強しながらもお客様に対峙していました。

私の仕事は、まず売却物件の査定をして、その金額に基づいて新築マンション購入の頭金をどうするか、それがクリアしたら売却の媒介契約を結んで、新築マンションは停止条件付きの契約をして、売却活動を行って、売れたら決済のスケジュールを決めて、新築マンションの完成を睨みつつ、同時に引渡しが可能ならその間に売却の不動産を購入するお客様の住宅ローンの承認を待って、決済の日程の調整をする、という、単なる売却だけではない仕事をしましたね。
私も当時は経験がないに等しい状態だったのですが、仕事ですから必死で勉強しました。
プロ向けの査定マニュアルが存在することもその時本屋で知りました。

当時の査定マニュアルには、駅からの距離、周辺環境、生活利便性、建物の大きさ、管理状態、築年数、向き、階数、など、項目と点数の目安がありました。(現在は仲介各社が査定マニュアルをしっかり持っていて精度も高いものになっています)
各々の項目には普通が0点で良い、悪いなどでプラス何点、マイナス何点、などの査定を行い、比較対象の物件も同様に点数を付けて、売る物件の査定を行います。
築年数が1年古くなると2%価格が下がる、という目安もありました。

査定で一番的確な数値を出せるには、マンションならば同じマンションで似たような広さや間取りなどの取引事例が比較的近い時期にあることが一番確実です。
戸数の多いマンションなら取引事例も多いですが、戸数の少ないマンションだと他のマンションの取引事例から査定しますので、精度にはブレが出ます。

同じマンションの事例でも時期が半年以上ズレていると精度が低くなります。

車なら車種、年式、走行距離などで査定価格がブレずに出せますが、不動産はそう簡単ではありません。

皆さんも家を売ることになって、不動産仲介の方に売却の依頼をすることになると思いますが、不動産仲介担当の方から査定の説明を受けても、内容がわからないことが多いかと思います。
わからないなら知り合いに頼もう、ということでも良いかもしれないですが、知り合いに頼むとしても自分でもある程度の判断が出来たら良いと思いませんか?

私のコラムでは、不動産の売却を大きなテーマにしながらも、不動産業界30年以上の経験のある私が不動産の価格の推移や業界の慣習など切り口を多く解説して行きたいと思います。

それではまた。

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