こんにちは、ファイナンシャルプランナーの飯田敏（いいださとし）です。
不動産会社での現場経験は10年を超えます。
現在は、㈱住まいと保険と資産管理で一般の方向けに
ライフプランにまつわるコンサル業務をおこなっています。
今回はいよいよアクションを起こす前に知っておきたい売却前の心構えから実践へ をお伝えします。
＜そもそも選択肢は売却だけ？＞売却に関する情報提供と言っておきながら、今さらながらではありますが、売却以外の選択肢が気になることはありませんか？
例えば…「賃貸（ちんたい）」です。
気に入って購入した自宅、愛着を持って住んできた自宅なので手放すことに迷いがあると感じる方もいるのでは？
売却代金を充当しないと次の自宅が買えないようなケースでは、選択肢は売却に限られるでしょう。
しかし、中には当面は売却資金を必要としない、若しくは貸して賃料を受け取るシナリオでも
遜色ないとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。
そんな「愛着ある自宅」を賃貸も視野に入れる場合の注意点にはこんな点があります。
①賃借人は自分と同じようには使ってくれない：予想以上に傷みが早い
②貸すためにある程度のリフォーム負担が必要：状態がよくないと貸せない
③メンテナンス費用の負担が悩ましい：退去に伴う原状回復、エアコンや給湯の故障
④賃貸中で売却する（オーナーチェンジ）と金額が低くなる：利回り本位の投資商品となる
⑤居住用財産の特別控除を使いたい：住まなくなって３年以内に売ること
最も注意すべきは⑤の居住用財産の特別控除です。
＜居住用財産の特別控除って？＞
利益が出た場合、利益の3,000万円までは非課税となるたいへん有利な控除です。
とりあえず賃貸に出したもののやっぱり売ろうかなと気が変わった場合、
3年経過後の12月31日を過ぎるといきなり利益に対して税金がかかってしまうのです。
税率は、所有期間5年超の税率が低い方でも20.315％です。
つまり、1度でも通常2年の賃貸契約を更新すると、オーナーチェンジではなく居住用として高く売り、
そして居住用財産の特別控除使うという機会を逃す可能性が高くなります。
賃貸するなら不利な点もあるので、長期に保有する覚悟をもって決めましょう。
＜売り方のイメージを掴もう＞
それぞれの方の事情により売り方も分かれます。
①仲介で一定の時間をかけて、できるだけ高く買ってくれる人を探す
②短期売却で必ず売れる買取専門業者を探す
①の場合、仲介手数料がかかりますが、結果として②よりも手残りが多くなる結果となるのが普通です。
ただし、居住中に売り出す場合、見に来る人に備えておかないといけない煩わしさは付きまといます。
また、見に来る人がしばらく現れないといつ売れるのだろうかとの不安も募ってくるかもしれません。
一定期間で売れない場合、最初に約束した金額（概ね査定額の80％前後）で
依頼した不動産会社が買い取るというような保証を付けられる制度を持つ会社もあります。
しかし、当然のことながら諸条件があります。例えばタイトな値下げスケジュールが設定されるなど、必ずしも利用者にとってメリットばかりでもない点があることを承知しておきましょう。
②の場合、いつ売れるのだろうかという不安からは解放されます。
また、売出してから見に来る人に備える対応なども原則として不要です。
自身で直接買取業者にアプローチして契約を結ぶのであれば、仲介手数料もかかりません。
ただし、再販して利益を得ることを目的とするので、買取額は予想の70〜80％となることを覚悟しておきましょう。
さらに、自分が売った金額よりも大幅に高い金額で売り出されることも了解しておかなければなりません。
このような点が不快で耐え難いと思われる方は、例え仲介手数料がかかったとしても仲介を選んだ方が良いでしょう。
大抵の場合、仲介会社は売主の利益を尊重してくれるものです。
一方、買取専門業者は少しでも安く仕入れることが、利益を確保する第一歩と考えます。
売れる金額より、計画の確定と換金のスピードを優先するなら買い取りもメリットがあります。
次回も売却に備える事前情報をお伝えします。
お楽しみに！
