2017年01月30日
飯田 敏

いよいよ売却開始!どうする媒介契約の選別は!?

飯田 敏

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こんにちは、ファイナンシャルプランナーの飯田敏(いいださとし)です。

不動産会社での現場経験は10年を超えます。

現在は、㈱住まいと保険と資産管理で一般の方向けに

ライフプランにまつわるコンサル業務をおこなっています。


今回は媒介契約にまつわるお話をお伝えします。

 

 

媒介契約(バイカイケイヤク)は3パターン

不動産の売却情報を収集されていらっしゃる方であれば、

媒介契約に関する情報は入手済みかもしれません。

ここでは、簡単に触れることにします。

3つの媒介形態とは「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」です。

では、それぞれの特徴をお伝えします。


「一般媒介」:複数の業者(数に制限はありません)に依頼可能 

不動産業者目線では自社で決まるかどうかわからない

(仲介手数料がもらえるかわからない)物件なので、

労力を注ぐ優先順位が下がる可能性があります。


つまり、専属専任や専任の物件を優先して販売促進する傾向にあるということです。

売却活動状況の報告なども丁寧さを欠くものであったり、

正確な問い合せ状況を報告してもらえないなどの弊害が出る恐れがあります。

また、担当者によって見解が異なり、どの情報を信じたらいいのか迷うことも想定されます。


「自身の強い信念で決断できること」「担当者からのアドバイスは基本的に不要」

と考えている方には向いているでしょう。


空室物件で鍵を複数社に渡す場合は、管理状態に不安がないような体制を

どうするのかを必ず不動産会社と相談しましょう。







「専任媒介」依頼できる業者は1社のみ

不動産業者目線では、決まれば基本的に仲介手数料がもらえる物件なので、

積極的に早期売却に向けて労力を注ぎます。

1社にしか依頼できないため、依頼する会社と担当者の見極めが非常に重です。


また、買主を売主自ら自分で見つけてきた場合は、

依頼している不動産会社を通さずに直接買主と契約できることになっています。

すなわち仲介手数料の支払い義務はありません

ケースとしては多くはありませんが、親族や友人知人が買う、

若しくはその紹介で買う人が現れた場合、

旧知の隣人が買うなどの場合が該当するケースです。

 

お金の流れが心配なのであれば、あえて不動産業者に仲介してもらうことも可能です。

その際には、仲介手数料を大幅に割引してもらうなど
売主にとっては柔軟な選択肢が考えられますので、

消費者目線からすれば一番おすすめできるものかもしれません。







「専属専任媒介」:専任媒介と同様、依頼できる業者は1社のみ

専任媒介との違いは、いかなる買主と契約しようとも

必ず依頼した業者を通して契約しなければなりません。


すなわち、不動産業者目線では決まれば必ず手数料をもらえる物件となります。

業者にとってはいい話ですが、消費者にとっては

専任媒介よりは選択肢が狭まりますので、ご注意ください。

 

専属専任媒介はもとからあったものではなく、バブル期に追加された媒介形態です。

バブル期に不動産価格が急騰し、高額化した仲介手数料を払わずに済むよう不動産仲介会社を排除して

直接契約する動きが出始めたことによる不動産会社保護を主目的としたものです。

したがって、当然業者メリットが大きいものとなっています。


不動産会社の営業担当者は、会社からは「専属専任」をもらってくるよう指導されていることも多く、

「ぜひ、専属専任で弊社へご依頼ください!」が定型句となっています。

しかし、消費者側として選択肢を狭めてまで、業者メリットを尊重する必要はあるのかは疑問です。

 

信頼できる不動産会社、担当者かを見極める一つに
「専属専任媒介」を強くは勧めない点を挙げてもよろしいかもしれません。


反対に「専属専任」を強く勧める担当者ほど、自社中心のスタンスとも言えますので、ご注意ください。

もっとも会社の指示には忠実な人ではあるとは言えると思われますので、

よくよく方針や対応を率直に聞いてみるのがよろしいでしょう。



次回は、売出し開始の現場情報をお伝えします。

お楽しみに!









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