こんにちは、ファイナンシャルプランナーの飯田敏(いいださとし)です。

不動産会社での現場経験は10年を超えます。

現在は、㈱住まいと保険と資産管理で一般の方向けに

ライフプランにまつわるコンサル業務をおこなっています。

 

今回は売出し開始の現場情報をお伝えします。

 

 

依頼する不動産会社の商談スタイルを知ろう!
不動産会社によっては商談の対応が異なる場合があります。

ここでは仮に「売出し開始後に複数の購入候補者から内見が入った場面」を想像してください。


購入の申込みは早いもの順が普通です。

ただし、内容がクリアで条件が調った際には契約する意思が確かである必要はあります。


申込みが入っても価格条件等で折り合わないケースもありますので、

条件合意がなされるまでは2番手、3番手の内見を受け付けてより良い条件の買主を見つける選択肢も考えられます。


しかし、不動産会社によっては申込みが入った場合は2番手以降の内見は受けない方針の会社もあります。

これは2番手以降の買い上げ競り上がりによって、先行している商談も後発の商談も不安定となり、
結果的にどちらも契約に至らないリスクが増すからとの見解のようです。


しかし、売主からすれば「1円でも高く買ってくれる買主を見つけてほしい」との希望も尊重されるべきでしょう。

そこで不動産会社に申込みが入った後の対応方針はどうされるのかを確認しておきましょう。

その回答によっては依頼する会社を変えることになるかもしれません。







 <売出し計画を確認しよう!

「売出価格」が決まり、「引き渡し時期」を決めたら、いよいよ売却のスタートです


しかし、その前にスケジュールを確認しておきたいところです。

前段でお伝えしたケースように買いたい人が殺到するなら何の心配もありませんが、

ここでいうスケジュールは売れない状態が続いた場合のスケジュールです。


売主の多くは、自分で選んだ物件に自信を持ちながらも、

希望価格で売れるのか・・・など、心のどこかに不安を持っています。


売れない場合のスケジュールとはズバリ値下げシナリオです。

できることなら考えたくない気が重い作業ですが、一定のスパンで決断していかないと、

「下げ相場では割高な印象」や「売れ残りイメージ」が強くなり、売りにくい要素が増えてきます。


「どの程度の期間」で「どの程度価格を下げるのが有効なのか」は、担当者とじっくり話し合う必要があるでしょう。


相場はあっても定価はないものなので、
価格調整の基準は物件種類やエリアによってまちまちです。
すぐに決まってくれれば取り越し苦労で済みますが、

できるだけ高値で売りたい点にチャレンジするならしっかり見通しを持っておくべきでしょう




 



売出し開始は登録から 

不動産会社は売却物件をさまざまなサイトに登録公開します。

そのうちレインズ(REINS不動産流通機構には宅建業法上の登録義務があります(一般媒介を除く)。


このレインズは「宅建業の免許がある人」しか見ることができません。

残念ながら一般の人は見られませんが、売主は自分の物件の登録状況は見ることができます。


登録すると登録証明書が交付されますので、不動産会社からもらって証明書の内容を確認しましょう。

原則、販売図面も登録され、その証明書も交付されます。図面まで登録されているかを確認しましょう。


登録証明書には、ネット上に公開されている情報を確認できるIDとパスワードが載っていますので、

誤った登録状況でないかを自分の目でも確認するようにしましょう。


ここまででほぼネット上での情報インフラは網羅されたといっていいでしょう。


レインズでは引合状況(ヒキアイジョウキョウ)といって、問い合わせ状況がカウントされており、

「図面ダウンロード件数」や「詳細情報ダウンロード件数」を見ることができます。


このような情報をきちんと伝える義務が不動産会社にはありますので、

ないがしろにしているような気配があれば、依頼を打ち切ることを考えたほうがいいでしょう。







次回は、売却中の準備、心構え についてお伝えします

お楽しみに!







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