2017年04月22日
池田

築年数20年の戸建てを100万円で購入!雨漏りがあったら瑕疵担保責任は負ってもらえる?

池田

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木造住宅は築20年を経過すると、その建物の価値はほぼゼロ、土地のみの価格で取引されるといわれます。

そのような物件を購入後、雨漏りなどの瑕疵が発見された場合、売主に瑕疵担保責任を負ってもらうことは可能なのでしょうか?

ここでは、中古住宅購入時の瑕疵担保責任についてご説明します。



■瑕疵担保責任とは?

 

「瑕疵担保責任」とは物件に隠れた不具合(瑕疵)があった場合、売主が買主に対してその不具合の修理などの責任を負うことです。

ここで重要なのは、その不具合が「隠れた」ものであるという点です。

住宅の不具合は表面上に現れるものばかりではありませんね。

たとえば外壁や屋根などから徐々に染みこんでくる雨漏りや、ひそかに進行しているシロアリ被害は、初期段階であれば普段の生活への影響はありませんから、売却時に売主も気づいていないことがほとんどです。

このような売主も気づいていないような不具合を「隠れた瑕疵」といい、瑕疵担保責任の対象になります。

逆に、売主があらかじめ認識していて、「物件状況確認書・付帯設備確認書」に記載し買主に伝えている不具合は「隠れた瑕疵」とはされず、責任の対象にはなりません。

         

 

■瑕疵担保責任を負ってもらう条件とは

 

不動産取引では、契約時に瑕疵担保責任を負う期間の取り決めを行います。

中古物件の場合、売主が不動産業者であれば、引渡しから最低2年間と宅地建物取引業法で定められています。

2年以上の期間にする特約を結ぶことはできますが、それより短い期間にする特約を結ぶことはできません。

個人が売主の場合は、特に期間の定めはなく、引渡から3ヶ月間とするのが一般的です。

契約で定められた期間内であれば、買主は建物の査定価格がほぼゼロの物件であっても、瑕疵担保責任の履行を要求できますし、売主はそれに応える義務があります。

ただし、築20年以上の古い物件でかつ個人が売主の場合は「瑕疵担保責任免責」を契約に盛り込めます。

これは現状有姿で引渡し、売主が瑕疵担保責任を負わないというものです。

この場合は、住みだしてから不具合が見つかったとしても、原則、売主に修理などの対応を要求することはできません。

 

 

■まとめ

 

中古物件に関する瑕疵担保責任は、売主が不動産業者か個人かで変わってきます。

さらに築20年以上の物件であれば、個人が売主の場合、瑕疵担保責任免責を適用することも可能です。

売買契約締結時に瑕疵担保責任の期間をしっかり確認して、トラブルを未然に防ぐよう心がけましょう。

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