住宅ローンコンサルティングを行っている株式会社ＦＰアルトゥルの井上です。金利優遇条件の違いを考慮した金融機関の比較を考えています。前回は全期間固定金利や変動金利の場合について考えました。今回は変動金利の中でも特殊な金利体系を取っている新生銀行の例を使い、金利優遇条件のチェックの方法を考えます。
おさらい：変動金利の場合
住宅ローンの5年固定金利や10年固定金利の場合、金利の固定期間（5年や10年）が終わった後の金利優遇条件の違いに注意しなければならないが、変動金利の場合そこまで神経質になる必要はなく、現在の金利を基にトータルコストが低くなる金融機関を選べばよいというのが前回の結論でした。
特殊な変動金利の場合
変動金利の場合、一般的には返済開始から終了まで金利優遇幅が同じ「全期間優遇」が一般的です。例えば三井住友銀行の場合、基準金利2.475％から最大で▲1.85％の金利優遇を受けた0.625％が適用金利（最優遇金利）となっていますが、この▲1.85％という金利優遇は返済が終了するまで基本的には変化ありません。変動金利はこのような決まり方をするのが一般的です。
しかし変動金利タイプの中で特殊な金利体系を取っている銀行もあります。例えば新生銀行がそうなのですが、新生銀行の変動金利は基準金利が1.500％、適用金利が0.550％となっています。この0.550％という適用金利は残念ながら最初の半年間だけしか続かず、その後の優遇が▲0.65％と縮まり適用金利は0.850％（1.5％－0.65％）となります。さらに借入残高が500万円未満になると、優遇が▲0.25％に縮まってしまいます。基準金利が変わっていないとすると1.25％（1.5％－0.25％）となります。
三井住友銀行の変動金利は0.625％、新生銀行は0.55％ですから、新生銀行の方が金利は低くて有利かなと思えるのですが、半年経つと0.85％と三井住友銀行よりも高くなってしまいます。その結果、以下のように、トータルの支払額では三井住友銀行の方が有利になります（なお、新生銀行は当初2カ月分の金利をキャッシュバック、というキャンペーンをやっているのでそれも考慮しています）。
変動金利は通常、金利優遇の幅は返済終了まで一定、というのが多いです。新生銀行は特殊な事例ですが、住宅ローンの選択をする際にこうした点までちゃんとチェックして比較できている人は少ないです。我々のような住宅ローンのプロに住宅ローンの選択を任せてみるというのもご検討いただければと思います。
※なお、新生銀行がダメで、三井住友銀行がお勧め、と言っているわけではありませんのでご注意ください。返済年数等に応じて有利不利は変わる可能性がありますし、新生銀行には諸費用が低いというメリットがあり、現金が少ない人にはありがたいという特徴もあります。また住宅ローンのプロから見て「借り換え」の際にとても重宝する、もう１つのメリットもあります。それが何かは秘密ですが、有料コンサルティングではその辺りも踏まえベストな住宅ローンが選べるようにアドバイスしています。
弊社株式会社FPアルトゥルでは住宅ローンのコンサルティングを実施しています。新しく住宅ローンを組む場合はもちろん、住宅ローンの借り換えコンサルティングも実施中。金利優遇条件の違いも踏まえ、総合的に間違いやすい点を熟知したプロのアドバイスを受けられます。住宅ローンをプロに任せるという選択もご検討ください。
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