2017年03月29日
井上信一

自宅を、リースバック?それともリバース・モーゲージ?どちらも悩ましいけど

井上信一

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前回は、セール&リースバック(以後、リースバック)のしくみについて書きました。


とはいえこのスキーム、ご相談で打ち手の選択肢に含めることはあっても、
私が携わった事例に限れば、お客様が実際に選ばれる場面は殆どありません。
個人の債務整理案件は士業の専門家に連携しますが、そこまで事が進むと債権者問題で、

任意売却せざるを得ないことが多かったためです。
法人案件は専門柄多くはないのですが、クライアントの管財保険や福利厚生の見直しチームに
加わった際、社員寮の資産活用でスキームを一部応用した事例に立ち会った程度でしょうか。


ですが、個人でもリバース・モーゲージのような積極的な使い方を考える場合、
老後生活資金の創出相続対策において、今後はもう少し注目を浴びていくやもしれません。

 


 


<便利さと損得との兼ね合い>


自宅を担保にした融資で生活費や自宅の改修や介護費用に回せ、契約中または契約者(配偶者)の
生存中は利息のみを支払い、借入元本は最後に自宅を手放す方法で弁済する、
リバース・モーゲージにほぼ共通するしくみです。


このしくみは、地方自体等の低所得世帯向け生活保護の一環や、住宅金融支援機構の高齢者向け
リフォーム融資の制度等にも活用されています。ですが、対象が広く注目されているのは、
やはりメガバンクも参入している金融商品型のしくみでしょう。



さて、自宅からお金を生むことを考える場合、売る貸す、が真っ先に浮かびます。でも、
いずれも自分自身は住み替えが必要です(シェア貸しもありますが)。
その際には移転の手間や費用もかかります。


リースバックもリバース・モーゲージも、大きな手間やストレスをかけず、
自宅にそれまでどおりの環境で住み続けるという選択肢の残る点、

そして確実ではないものの自宅を再び取り戻す方法も残されている点が、

他の方法にはない共通する利点といえます。


一方で、どちらも普通に売るより手に入れられるお金は少なくなることが考えられます。
便利さはお金の損得勘定と裏腹なので、経済的合理性重視の方には、やはり向きません。



<しくみ上の相違点>


リースバックとリバース・モーゲージとでは利用要件など異なる点も多々ありますが、
最も大きな違いは所有権の所在でしょう。



リースバックの本質は売却なので手に入る金額が最初に確定します。
これに対しリバース・モーゲージはあくまでも所有権そのままに契約として受ける融資
つまり、契約条件(担保となる自宅の評価額)の見直しが入るので融資可能額は不安定です。


融資額超過で返済や契約の前倒しに迫られるかもしれません。ドンと大きく借りてなくても、
将来の金利上昇長生き地価下落等の不安を抱え続けるのがリバース・モーゲージの宿命です。


しかし、リースバックは固定資産税や諸々の維持費こそなくなりますが、
リース料(家賃)が新たに発生します。これはリバース・モーゲージにはない負担です。

仮に年間リース料を売却額の10%とすると、10年で取り崩す計算ですね。生活費とは別に。


結局はどちらも寿命の勘定。長生きリスクを抱える点を覚悟しなければなりません。



欠点ばかりの強調で悪目立ちになりましたが、そもそも長生きリスクは誰もが抱える悩み


使うだけではそれ自体でお金を生まない自宅という資産から新たな金銭価値を生むのが、
リースバックでありリバース・モーゲージです。


準備している貯蓄等だけでは不安な場合、相続財産が自宅だけで揉めそうな場合、
それでも暮らしを大きく変えたくない場合に、
プラスの対策として一考する価値はあるとは思っています。

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