2017年02月23日
伊藤亮太

不動産による相続税対策とは?

伊藤亮太

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不動産による相続税対策といえばどのような方法がでしょうか。


不動産による相続税対策を行うことで、相続税評価額を下げ節税につなげることができます。例えば、賃貸アパートを建設したとします。賃貸アパートやマンションを建てた土地は「貸家建付地」と呼ばれ、通常ご自身で利用する場合の「自用地」と比較して評価を下げることが可能です。一般的に、20%程度は評価額を下げることができるといわれています。貸家建付地は下記のような評価額となります。
貸家建付地の評価額自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)


土地だけではありません。建物についてもマイホームなどと比べて評価を下げることが可能です。一般的に、マイホームなどの建物の評価額よりも30%程度は引き下げが可能です(賃貸割合が100%の場合)。貸家の場合、下記のような評価額となります。
貸家の評価額=自用家屋評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)


■相続時には小規模宅地等の評価減の特例を利用することが可能
しかもこれだけではありません。相続時には小規模宅地等の評価減の特例を利用することが可能です。賃貸住宅の場合には、「特定貸付用住宅」として、200㎡までの部分に関して50%評価を引き下げることが可能となっています。このように、賃貸用不動産を建設することで相続税の圧縮が可能であるといえます。


もちろん、自宅を建てることで相続税評価額を引き下げることも可能です。小規模宅地の特例も平成27年からは、特定居住用宅地等に該当すれば330㎡まで80%評価減を行うことが可能となりました。ただし、自宅の場合には、毎年の固定資産税や修繕費用などコストも考慮しておく必要があります。その点、賃貸経営であれば賃貸収入が入ってくるためカバーは可能といえます。


■様々なことを考えて行動すべし

いずれにせよ、現金保有の場合であれば相続税評価額は現金評価と変わりませんが、不動産により相続税評価額を引き下げることが可能です。注意点は、評価額を引き下げることは可能であっても、現預金とは異なり流動性は低いこと。そのため、相続税の支払いも考慮してある程度の現預金を残すことや、保険で対応することも考慮に入れたほうがよいといえます。


例えば、自宅、賃貸用不動産、現預金など金融資産とバランスよくもち、長男には自宅、次男には賃貸用不動産、相続税の支払いは現預金や保険から、といったわけ方なども考えておかれると相続税、相続対策いずれの観点からも有効な方法となりえるでしょう。

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