2016年11月03日
梶本 幸治(不動産業専門コンサルタント)

売主様を裸の王様にする一般媒介|不動産会社の選び方

梶本 幸治(不動産業専門コンサルタント)

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専任媒介と一般媒介ではどちらが得か?で悩んでおられるあなた、こんにちは。

不動産業界専門の集客・営業教育コンサルタントの梶本幸治です。

今日も、大阪市西区北堀江のオフィスからお届けします。


本日は「実務面から見た専任媒介と一般媒介ではどちらが売れるのか?」についてお話ししたいと考えます。

本来なら、専任媒介契約と一般媒介契約の違いからご説明するべきかもしれませんが、基本的な事に関しましては既にご存じとの前提で話を進めます。

このスマイスターMagaZineでも多くのコラムニストの先生が、「専任媒介と一般媒介の違い」について触れておられます。

多くの方が指摘される様に専任媒介最大の弊害は「物件の囲い込み」にありますが、一般媒介契約の弊害とは何でしょう?



= 一般媒介契約の弊害 =


先ず、一般媒介契約のメリットに関して触れますと「複数の不動産会社に依頼出来る為、販売の間口が広がる」という点が上げられます。

では、一般媒介契約の弊害は何かと申しますと「どの不動産会社も自分の事を真剣に考えてくれない」状況に陥りがちなのです。

例えば売り出し価格が相場に比べて高いとしましょう。その場合、不動産会社のあるべき姿勢としては「価格が高いから下げましょう」と売主様に進言するべきです。

しかし、不動産屋さんも人の子ですから、売主様に嫌われる可能性がある「値下げの進言」はやり難いものです。

これが専任媒介契約なら嫌われる事を覚悟で進言しますが、一般媒介の場合は「他の不動産会社が進言するだろう」と進言の責任を放棄する場合がございます。



= 一般媒介で「裸の王様」化する売主様 =


より具体的に話をしますね。

売主様が下記A社・B社・C社に一般媒介契約を締結したとします。細かい設定は下記の通りとします。


【販売価格】3000万円(相場価格2500万円)

A社:いいかげんな会社。でも2500万円なら購入希望のお客様がいる。

B社:いいかげんな会社。

C社:真面目な会社。一般媒介絵でも一生懸命売主の事を考える


上記設定に於いて、C社の営業マンが売主様に対し嫌われる事も厭わずに一生懸命相場の説明をしたとします。

その情熱に打たれた売主様は販売価格を3000万円から2500万円の下げたとします。

C社の営業マンは「売れる価格になったから、チラシの予算も多くして販売活動に力をいれよう」と思う訳ですが、価格の変更は他のA社・B社にも売主様から連絡されます。

そこで、A社の営業マンが「2500万円なら購入希望のお客様がいますよ」とご紹介し成約になりますと…真面目で一生懸命だったC社は単に「A社をアシストしただけ」に終わり、手数料は一銭も頂けない事になります。


このように一般媒介で複数業者に依頼した場合は、他社に出し抜かれる事を嫌うあまり、たとえ価格が高くても「値下げする必要はありません」と売主様に伝える営業マンが現れ、売主様は本当の情報を聞かされない「裸の王様」になる可能性があるのです。



= 専任媒介よりも一般媒介の方が高く売れる地域とは? =


では、一般媒介は専任媒介に比べ「駄目な売り方」なのでしょうか?

実は、一般媒介でも不動産会社が一生懸命販売活動をしてくれる地域がございます。

その地域とは「不動産価格が上昇中の都心部」です。

不動産価格が上昇している為、不動産屋さんは「嫌われる進言」をする必要が少なく又、多少高い価格でも成約する場合があるのです。



= まとめ =


不動産を売りたいなら「専任媒介契約」を締結した不動産会社1社と真剣に向き合う事をお勧めします。


しかし、不動産価格が急上昇している都心部なら、一般媒介契約も「駄目な売り方」とは言い切れません。


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