弁護士の角地山です。
明けましておめでとうございます。
本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。
前回は、普通建物賃貸借の契約書の内容でありがちな落とし穴について述べましたが、今回も引き続き、契約書の特約の有効性について検討していきたいと思います。
賃借人には、賃貸借契約が終了した時、賃借人は借りた部屋を借りたときの状態に戻して返さなければならないという原状回復義務というものがあります。
しかし、これは何でもかんでも元に戻さなければならないという義務ではありません。
原則として、経年変化や通常の使用による損耗といったものは、賃借人は原状回復義務を負わないということになっています。例えば、壁紙の日焼けによる変色や、家具の設置による床の設置跡などです。
これに対し、賃借人の故意・過失によって生じた損耗については、賃借人が原状回復義務を負います。例えば、タバコによる壁紙の変色や、物を落としたときにできた床の凹みやキズです。
これが、賃借人の原状回復義務の範囲の原則となります。
しかし、賃貸借契約書によっては、通常の使用による損耗についても、賃借人に原状回復義務を負わせる特約が付いているものもあります。いわゆる、通常損耗補修特約というものです。
果たして、この通常損耗補修特約が法律上有効であるのか争われたことがあります。
この点について、最高裁（平成17年12月16日判決）は、
①少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、
②仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、
その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であるとしています。
つまり、通常損耗特約について、そのような特約も原則有効と考えられるけども、特約の内容が不明確な場合には無効となる可能性があるということです。最高裁の事案では、特約の内容が明確ではなかったことから、その特約が認められませんでした。
