確定申告直前なので、ご質問が多くなってきています。
その中でも多いご質問が、「何を経費で落とすことができるのか？」という質問です。
基本的に経費で計上できるものは、「その賃貸収入をもらうために、直接使った費用」です。
そしてもう一つが「一般管理費、その他不動産所得を生ずる業務について生じた費用」です。
これらの費用のうち、
・固定資産税
・修繕費
・損害保険料
・減価償却費
・借入金の利子
・管理会社などに支払う費用
・入居者募集の広告費用
はわかりやすいですね。
わかりづらいものが、交通費や会議費などでしょう。
不動産所得を生ずる業務について生じた費用、ですから物件を見に行くために、電車に乗ったならそれは交通費として経費になるでしょう。
管理会社の方と打ち合わせのために喫茶店に入ったのなら、それは会議費などの科目で経費になるでしょう。
また大家としての勉強をするために本を買ったりセミナーに行ったなら、図書新聞費や研修費として経費になるでしょう。
ちょっと難しいところでは、物件の取壊しや除却、滅失して損した額も費用になります。
でも事業的規模以外の場合は、不動産所得が上限です。
また事業的規模なら
・事業専従者控除
・青色事業専従者給与
が経費になります。
他にはこんな質問がありました。
移動費として車のガソリン代やメンテナンス費。
ビジネス費用として
・インターネット代
・事務所の電話代
・携帯代
・参考本
・ビジネス書
等をどこまで必要経費として使えるのか？
回答としては、車両にかかわる費用は、最も合理的に分けるのであれば、1カ月当たりの個人での走行距離と、不動産事業での走行距離を測りその割合で分けることです。
そして数ヶ月間、その割合を測って平均値を出し、その後は、その割合を使って按分していけばよいでしょう。
要は税務調査があった場合に、その根拠を説明できればいいのです。
ですから個人でも使っている車の費用を１００％経費で落とすことは不可能ですよね。
逆に不動産事業だけしか車を使わないのであれば１００％落とせますよね。
また人それぞれ事業で使う割合は違いますので一概には、どれぐらいの割合が経費で落ちるのかということは言えません。
インターネット代や事務所の電話代、携帯代等も同じです。
インターネットを不動産事業にどれぐらい使っているのか？
事務所の電話代や携帯代を不動産事業にどれぐらい使っているのか？
最も合理的な基準は電話の明細を取り寄せて、不動産事業をするためにかけた電話を集計することです。
また税法には「その収入を得るために要した費用」は必要経費ですので、不動産投資の勉強をするために買った本などは必要経費になります。
あと白色申告の場合は、明らかに区分できる費用以外は、その５０％以上を事業に使っていないと必要経費にできませんので、その意味でも青色の方が有利になります。
確定申告をご自身でされる方は参考にしてくださいね。
