個人が収益物件を購入した一年目は、不動産取得税や登録免許税等、一括で計上できる経費が多いため、不動産所得が赤字になるケースが多々あります。
そしてその赤字は通常は、給与所得や事業所得など他の所得と相殺することができます。
例えば給与所得300万円、事業所得200万円、不動産所得△100万円の場合は、次のようになります。
給与所得300万＋事業所得200万円－不動産所得100万円＝合計所得400万円
これを損益通算といいます。
そして、この400万円から社会保険や配偶者控除などの人的控除を引いた残りに税金が課せられます。
でもこの不動産所得の赤字が損益通算できないケースがあるんです！
それは不動産を借入をして購入しているケースです。
この借入には当然金利がつき、利息を払います。
そして、その利息は必要経費として収入から差し引くことができます。
でも、この利息のうち土地の取得にかかる分は損益通算ができないのです。
例えば先ほどの例で、土地の分の利息が60万円あったとします。すると、
給与所得300万＋事業所得200万円－不動産所得（100万円－60万円）＝合計所得460万円
となり土地の利息に掛かる60万円は損益通算できないこととなります。
損益通算ができない金額が増えれば、当然合計所得はアップし、税金がアップすることになります。
では、どうすれば、少しでもこの金額を小さくすることができるのでしょうか？
ポイントは不動産の取得時です！
土地と建物の取得価額を決めるときに、建物の金額を高くすることができれば、土地の割合が小さくなります。
土地の割合が小さくなれば、土地にかかる利息の割合も小さくなるので、損益通算できない金額も小さくなります。
そして、この建物と土地の金額は、中古物件であれば、売主との交渉時に決まることがあります。
そして、もう一つのタイミングは、確定申告時です。
不動産投資の節税戦略は物件購入、そして確定申告時に決まるということなんですね。
