2017年01月10日
片野 真理子

初めての不動産売却⑨~媒介契約の種類

片野 真理子

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こんにちは、行政書士・ファイナンシャルプランナーの片野真理子です。
今年もどうぞよろしくお願い申し上げます!


平成29年が始まって、すでに10日が過ぎました。
成人の日を含む3連休も終わってしまって、もう皆さんお正月気分なんてないですよね。
年頭にあたりまして、囲炉裏で焼いたお餅なんかをいただきながら、平成29年の祝日を確認してみました。
年明け早々いきなり休むことを考えてるわけじゃないですよ!
行政機関は祝日はお休みじゃないですか。
行政書士の主なフィールドは行政機関ですから、確認していたわけです(とか言って)。
すると、今年は、建国記念の日、昭和の日、秋分の日、天皇誕生日、の4つの祝日が土曜日だったんです。
日曜日に祝日が重なれば振替休日がありますが、土曜日の場合はない・・・。
つまり、今年は土日以外の休日が少ないということですね。
土日祝日が休日(完全週休二日制)である会社が多いようについ思ってしまいますが、平成27年の調査では、そういった企業は約50.7%であるという発表がされています。
土日休みは当然ではなく、いろいろな人がいろいろな働き方をしているということが、こういった調査からも垣間見えます。
土曜の祝日が多いと、「いつもは休みが合わない人と土曜日に一緒に出かけることができるということになって、嬉しい!」という人がたくさんいるのかもしれませんね。


さて、私は不動産取引を業として行ってはいませんが、宅建士の資格は保有しています(ただし未登録)。
今回は、不動産売却の基本中の基本、「媒介契約の種類」について考えてみたいと思います。


不動産売却というものは、プロの業者に依頼して行うもの、というイメージはありませんか?
そもそも、不動産を売却することは、売主が自分で行うこともできます。
でも、不動産売却にあたっては、専門的な知識やノウハウが必要なことが多く、そういったものを持たない売主の利益となるよう、不動産業者がいるのです。
弁護士や行政書士などの立ち位置と似ていると思います。
訴訟や交渉などは本人でもできるけど、専門家である弁護士に依頼するほうがいい場合がたくさんあります。
また、許認可の申請や、事実や権利に関する法的に有効な書類の作成も、本人でもできるけど、専門家である行政書士に依頼するほうがコストや時間、結果などにメリットがあることがあります。
ということとパラレルに考えることができると思うのです。


不動産業者に売却を依頼する場合、代理仲介という大きく2種類の契約があります。
仲介(媒介)とは、売主と買主とをつなぐことと考えていただければ、わかりやすいと思います。
不動産業者は、売主・買主双方から依頼を受けて、つなぐこともできます。
仲介という種類の契約が、不動産業において特徴的なものだと思います。




いくつかの考え方があります。
一般媒介契約を結んで、数社競合の状態で売却を行ってもらえば、より高く売ろうというインセンティブが働くのではないか、というもの。
専属専任または専任媒介契約にしたほうが、自社のみに売却の機会があるので、コストを投じて高価格で売却してくれるだろう、というもの。
他にもいろいろありますが、どれも論理的に間違っているものはなく、「これが1番!」というものはありません。


結局は、一番信頼できると思えた業者に依頼することになるのですが、その際に考慮ファクターとなるのが、「売主がやってほしいという売り方にどこまで応えてくれるか」ということだと考えます。
そのためには自分の物件を知り、自分の方針を決めておかなくてはなりません。
売主は不動産業者に「売り物」を提供し、不動産業者は売主に「プロとしてのサービス」を提供します。
お互いがお互いを利用し合うビジネス関係ですから、売主としても「自分は客だから、業者は自分のために最大の成果を出そうとするだろう」という発想でいると、思うような結果にならないこともあります。


弁護士にだって行政書士にだって、仕事を依頼するときは、きちんとどういう要望かを伝え、方針を定めて、終結にあたっては納得できるよう話し合いを重ねますよね。
仲介業者が相手だったとしても同じです。
専門用語がわからなかったらそのままにせず、教えてもらいましょう。
(ちなみに、交渉術では、決定権者は窓口にならないほうがいい、といわれます)
「なるべく高く売却する」という目的を達成するためには、不動産そのものの価値だけに頼らず、売主が知識をつけることも重要です。

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