2017年02月02日
片岡 美穂

空き家の再生で見落としがちなリフォーム

片岡 美穂

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こんにちは!


元土地家屋調査士 今は行政書士の片岡美穂です。



個人的にですが空き家(古家)を再生し、



収益物件にするという投資もしています。




定期的にお仲間たちと物件を見に行くのですが



いつも感じることがあります。



男性と女性とで



空き家の状態を見るポイントが



全く違う!という点です。




まず男子チームは



「立地」



「外観」



「構造面」



「水回りの老朽度」



で、いい物件かそうでない物件と言います。



そして女性チームは



「洗濯機置き場」



「脱衣所の有無」



「独立した間取りの部屋数」



そして「水回りの老朽度」



です。



両者ともに、水回りの要チェックに関しては同意見のようです。



水回りは最もリフォームに費用がかかりますから。(特に浴室)



男性チームが見る他の箇所も費用の掛かる部分が多いですね。



それに対して女性チームは致命的な(変更が絶対無理なケースが多い)箇所にポイントを置きます。



費用をかけたとしても間取り的に変更不可な部分。



なおかつ、毎日生活する上で不便が懸念される部分です。



古家と呼ばれる物件は大体が40歳以上の中高年層。



この頃のお手頃価格の古家は、



脱衣所がなく(洗面台もないものが多いです)、



洗濯機置き場が外です。



間取りも3LDKとはいえ、



どの部屋もふすまだけでつながっている1ルームのような間取り。



「そんなの気にしなくていいんじゃない?」という男性チームと、



「これに対応しないと入居者が付きにくい!」という女性チーム。



私も女性なので後者の意見に賛成です。



・脱衣場がなくても作れるスペースがあるか

・洗濯機を置けるスペースが屋内にあるか(給水と排水が可能か)

・ふすま続きの2間でも造作変更可能か


です。



家族と言えども、今は昔よりもプライバシーを意識します。


働く女性が多くなり、時間帯を気にせず洗濯機が使えることも重要です。


2間続きの部屋が独立した部屋にできるなら、入居ターゲット層が広がります。


もうひとつ追加するなら、クーラーの設置が可能かどうかもです。


昔は普及率が低いですから、お隣さんとの境界がいっぱいで、


室外機が置けない場合がとても多いです。


温暖化の現代では熱中症で命に関わる問題ですね。



逆に、お金のかかる外壁の塗り替えや、難しい構造面は気にしないのが、



女子です。



最終的にどこの部分を優先的に考えるのか、



意見を出しあいながら物件を選んでいるので楽しさも倍増です。



不動産投資は一人でするより仲間がいると、こんなところがよいですね^^



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さて「50万円のごみ屋敷再生大作戦」の進行状況。

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着々とごみ屋敷が、再生されています。



この物件は洗濯機がなんと玄関の中においてありました!



玄関を開けてすぐ、普通なら下駄箱があるべき場所に洗濯機がありました。

(ゴミに埋もれていて最初は見えませんでしたが…)


給水をここまで配管してまで、どうして「ここ」だったのでしょう

排水はどうなっていたのでしょう…謎です。笑


再生後は建物の背後に洗濯機置き場を設置します。


浴室のすぐ横になるので、脱いだらポイっとできます。


脱衣場もなかったのですが、スペースがあるのでカーテンで仕切りが可能です。


バッチリです!!




しかし!!!




先ほど偉そうに言ったばかりで恥ずかしいのですが、


クーラーの位置を考えていませんでした・・・。


お隣さんとの境界が20センチメートルもないので、室外機を間口までもってこなくてはいけません。


間口側はキッチンになっているので、室内機もどこに配置するか…。


今、再生士さんと一緒に考え中です…。


お楽しみに♪












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