2017年02月28日
片岡 美穂

売主と登記名義人が違う??!!自称所有者と取引しても大丈夫?

片岡 美穂

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元土地家屋調査士、今は行政書士の片岡美穂です!



先日いただいたご相談です。



「登記名義人は違う人だけど、事実上の所有者は私だから」



という人からの家を買いませんか?と不動産業者から言われているのですが、



この契約大丈夫でしょうか?



とのこと。



不動産業者として本当にそんな話を持ってきた人がいるのか・・・・。



とても耳を疑った内容でした。



事実上も何も、登記名義人が所有者です。



実際にはお亡くなりになられていて相続が発生している、



結婚して名前が代わっているがその氏の変更登記をしていない、



というお話なら全く問題ありません。



しかしその方が購入したい家の持ち主は(正確には自称持ち主)、



「ちょっと訳あって元妻の名義になっている」と。



おっしゃるそうです。



とても穏やかではない状態です。



「訳のある」お宝的物件は個人的にも嫌いじゃないですが、



「訳があって他人が名義人になっている」物件は「訳アリ物件」の粋を超えています。



相談されてきた買主候補の方は、



仲介業者に、



「元奥さんから印鑑も署名ももらうので大丈夫です」と言われているそうです。



不動産取引の中には、売主、買主当事者がそろって契約及び決済をしない場合もあります。



「どちらかが遠方に住んでいて同席して行えないので契約書を持ち回りにして行う」



または、



「正式な委任状(実印、印鑑証明書付き)を持つ代理人が取引を行う」場合などです。



前者の場合は「持ち回り契約」といい、代金は不動産業者が預かり証を発行し、



きっちりと売主に届くように動きます。不動産業者が責任をもって売主の意向を確認しています。



正式な代理権を持っている場合でも、取引の際にはその信ぴょう性について、



やはり司法書士が確認します。



しかし、今回のケースは仲介業者もその名義人と面識もなく、



正式な委任状もありません。



自称所有者さんが「実印の押印と印鑑証明書をもらってくる」



というのです。



このケースは本当はもっと複雑で、




安く売りたくないから自称売主さんが、



今からリフォームをした分も金額に乗せる(リフォーム業者さんとしての資格はもちろんありません)。



重要事項説明には空白だらけ、



「どこも建物に異常はない。」と主張したかと思えば



「数年前に腐食部分があった」



といきなり付け加えてくる始末。



ホームインスペクションを買主の費用負担で受けたいという申し出にも、



かたくなに「拒否」。



仕方がないので、「真の所有者であることの信ぴょう性に欠ける」



ということを理由に詰め寄ったところ、



「もう 売らない!」



と自称売主さんも逆ギレ…。



物件的には相談者さまもとても気に入っていたので、



なんとかスムーズに購入できる方向を探っていたのに、



どうやら不動産業者が対応しきれなくなって



「もうやめてしまいましょう!」と売主に切り出したそうです。



一気に拍子抜けさせられました。



この自称売主さんとの話をプロフェッショナルらしく、



うまくまとめることができなかった不動産業者は



まだ第三者を介して「もう一度交渉してみようか…」と話しているとの噂です。



古家の再生関連NPO法人を併設されている業者さんとのこと。



もちは餅屋なのかな…とやはり思わずにはいられない案件でした。



この相談者さんにはまたきっといい他に物件が見つかるはずですね(*^-^*)




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さて「50万円のごみ屋敷再生大作戦」の進行状況。

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こちらはほんものの「訳アリ」お宝物件です。(^^)/



50万円で購入したごみ屋敷は今こんな感じになっております!





購入した時の状態はこちらでご確認ください



古くてゴミだらけだった家も



こんな風に丁寧に床をめくって補強して



素敵な物件に蘇ることができるんです。



しかも、最低限のコストですがしっかりとした仕事をしてもらえます。



ワクワク感が止まらない状態になってきました!



どんな物件に仕上げるのか。



古家再生士さんがデザイナーさんと、



あーでもない、こーでもない。



と即入居物件になるように、アイディアを練りだしてくれています。



頼もしいチームです。



実はもう内装も着々と進んできています。



次の方向をお楽しみに!













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