2016年10月31日
木下勇人

居住用不動産3,000万円控除 と 住宅ローン控除 は併用可能?

木下勇人

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前回は、どのタイミングで不動産を売却したら節税になるのか?(相続編)を書かせていただきました。

今回は、居住用不動産3,000万円控除 と 住宅ローン控除 の併用 について書きたいと思います!



               



居住用不動産の3,000万円控除(租税特別措置法35条)


これってそもそも、どんな制度が簡単に書きますね。


自宅(建物)とその敷地って一体になっていますが、

この一体となったマイホームを売却した場合の話です。

次のマイホームを購入するところまでは要件にしていませんが、

マイホームを売却した以上、次のマイホーム購入も視野には入る可能性がありますね。


  ↓ それでは・・・


例えば、もともとのマイホームが親から相続した先祖代々の土地にあるマイホームだった場合、

売却すると土地の金額が不明なのが普通ですから、その場合

売却金額の5%(概算取得費っていいます)

②仲介手数料

ぐらいしか経費として引けません。


ということは、ほとんど利益です。


わかりにくいので、金額を当てはめてみますね。


■ケーススタディ

①売却金額:4,000万円(税込:土地建物合算)

②取得費:不明(∵先祖代々の土地)

③譲渡費用:仲介手数料のみ(=売却金額×3% と仮定)


譲渡所得(要は売った時の儲け):

4,000万円 ー(4,000万円×5%+4,000万円×3%)

=4,000万円 ー 320万円

3,680万円


譲渡税(長期:所得税15%+住民税5%):復興税は無視します

3,680万円 × 20% 

736万円


  ↓ ってことは・・・


手残り

4,000万円 ー 仲介手数料(4,000万円×3%:120万円)ー 736万円

= 3,144万円



・・・手残り78.6%(3,144万円/4,000万円)・・・



仮に・・・次のマイホームに4,000万円を投入したいのに手残り少ないじゃん・・・

なんてことになりますよね。



  ↓ そこで・・・


そこに住んでいたマイホームなんだから、優遇してあげないと困るよね。

ってことで、要件はかなりクリアしないといけませんが、優遇措置を設けています。


  ↓ それが・・・


居住用不動産の3,000万円控除 です!


  ↓ 上記例に当てはめると・・・


譲渡所得3,680万円 から 3,000万円を控除してくれます!


  ↓ ってことは・・・


3,000万円 × 20% = 600万円 の節税です!


使えるなら、絶対使いたい特例です!



次に、マイホームを売却した後に次のマイホームを購入する場合、

売却金額から仲介手数料などを控除した手残りでは、金額が不足したりすると

当然、住宅ローンを組みますよね。


そこで、登場するのが・・・


住宅ローン控除(正式名称:住宅借入金等特別控除)(租税特別措置法41条)



毎年の住宅ローン残高 × 1% の税額をまるまる控除してくれる優れものです!

ただし、毎年の上限(認定住宅の場合)50万円であり、10年間控除可能なので、

最大 50万円 × 10年 =500万円 が限度額になりますね。



居住用不動産3,000万円控除 と 住宅ローン控除 は併用可能か?


結論から言うと・・・


併用できません!


ご注意を!



  ↓ ということは・・・


どちらの制度を使う方が有利かを判定しないといけない! ということになります!



最初に売却する旧マイホームで、どれだけ譲渡所得(儲け)が出るか?

次に購入する新マイホームのために、どれだけの住宅ローンを借りるのか?


これらを天秤にかける必要があります。

単純比較は難しいので、しっかりとシミュレーションしましょう!

難しければ、税理士に依頼しましょう!



3,000万円控除をダブルで取れないか? など、売却前に仕込みをかけておけば

3,000万円控除の方が有利になるでしょうけど、それに気付けるか。。。


機会があれば、その話しもしてみたいと思います。



今回は、ここまでです!

両者は併用できませんので、要注意ですよ!

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