こんにちは。不動産投資コンサルタント兼不動産鑑定士の小林です。
アパート・マンションを高く売却するにあたって意識しておきたいのは、とにかく「家賃収入」ですね。
売却価格＝家賃収入÷利回りですので（ざっくりですが）、
家賃収入が高いほど売却価格は高くなります。
「なんだそんなことは当たり前じゃないか」とお思いのかたがほとんどだと思います。
実は賃料を上げるには理解しておくべきテクニックとそのメリット・デメリットがあります。
賃料を上げるということは競合の物件との家賃競争においてこちらが劣勢になるわけですので、
それ相応の見返りを与えなくてはいけません。
それも、①賃貸募集をしてくれる業者と②住人候補（決まったら住んでくれる方）の両方にです。
なぜ①②の両方なのかは別の機会にお伝えしますが、少なくとも家賃を高く払っていかなくてはならない②住人候補の方にはそれ相応の納得のいくものを提供する必要があります。
物件のグレードで提供するなら設備や内装のリフォームですし、お金で提供するならフリーレント、礼金や敷金の減額になります。
無理に家賃をあげて契約を決める場合、それと引き換えに悪化するものがあります。
いったい何でしょうか。
それは「入居する人物の属性が悪化すること」です。
礼金・敷金・フリーレントの減額が十分なものであれば合理的な判断をする方も入居してくれるのですが、
失礼ながら割高なことに気づかないという多少金銭感覚の鈍い方が契約しますので、モラル感に欠ける方になりやすく、
賃料滞納や不払いが起きる可能性が高くなります。
家賃を高くとろうと思ったのに、年間を通せば実入りが少なくなったということはよくあります。
腰がすわらないのか、契約期間も短くなりがちですね。そうするとまた空室が出たりします。
「そんなことないだろう」と思う方もいるかもしれませんが、
申し込んでくるのは見事に若い契約社員さんだったりフリーターさんだったりします。
それでも高く「売却」することが狙いなのであれば、無理してでも家賃を高く募集することは１つの手かもしれません。
なぜなら、家賃や売却価格が上がる一方、住む方の属性や不払いの可能性は物件の買主にはあまり伝わりにくい事項だからです。
実際に滞納や不払いが起きたときは買主からの質問に誠実に伝えなければいけませんが、
それが起きていなければ「滞納や不払いが起きそう」という「感覚」は
主観的な意見や判断であって事実ではないんですね。
中期的・長期的に保有される場合には決して進めないことですが、どうしても高く売らなくてはならない方には
上記のようなリスクを理解したうえで、家賃相場超えの賃貸募集をしてもよいかもしれませんね。
