2017年08月31日
近藤喜隆

よい不動産会社の見分け方~近藤流<その8:小企業編④>

近藤喜隆

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「よい不動産会社の見分け方~近藤流」その8:小企業編4回目です。

前回の<その7:小企業編③>では、仲介手数料の取り分の話でした。小規模会社は「募集力が弱い」ため、仲介募集を他業者に任せることが多い。ただしその場合も、入居者からもらえる仲介手数料は上限家賃の1ヶ月分なのです。
通常折半の場合が多いですが、仲介会社(客付会社)のやる気を起こすため、すべてそちらに渡してしまうこともあります。すると自社(元請会社:小規模不動産会社)の取り分はなくなってしまい、今度は自社のやる気がなくなります。それを解消する秘訣はなにか、それは…


広告費としていただく


仲介手数料ではなく、「広告費」としていただくのです!それなら法律違反にはなりません。
誰からもらうか?入居者はすでに上限の1ヶ月の仲介料を払っていて、これ以上出すはずがありません。そこで、賃貸契約のもう一方の当事者、貸主、つまり大家さんに出してもらうのです。

アパートオーナー(大家)が広告料を不動産会社(元請会社)に払うことによって、それをその会社の取り分とするのです。こちらも1ヶ月分にすれば、名目こそ違えど、仲介会社、元請会社ともに1ヶ月分の収入が得られますよね。これなら両社ともやる気が保たれます。






これによって、大変なのは大家さんです。結局、大家の負担が増えてしまいます。でもそれは2つの不動産会社に動いてもらうため、ある意味、仕方のないことなのです。ましてや現在は借り手市場です。むしろ必要経費と割り切った方が、入居も早く決まり、結果的に大家さんの収入も増えるというものです。もちろんこれば小さな会社だけではなく、中規模会社、大企業にも同じことが言えます。
やはり相手に気持ちよく動いてもらうためには、それなりの出費が必要となるのですね。

平成25年には、全国で820戸の空き家があると発表された時代です。
それでも相続税対策や副収入目的でアパートを建てる人が後を絶たず、ますます募集成約が厳しくなっているのが現状です。そんな中、不動産会社に自分のアパートに魅力を感じてもらうには、それなりの差別化が必要といえます。

ただし闇雲に広告費をあげればいいというものではありません。節度を持った範囲にとどめることも肝要です。
昨今では、この広告費の相場が上昇し、中には2か月分、3ヶ月分となる例も出てきました。さらには、加えてフリーレントを組み合わせる大家さんまで出てきましたが、やり過ぎは禁物です。過度な提供は、逆に不動産会社の甘えを誘発したり、入居者の質を落とし、過剰な要求につながったりもするからなのです。

やはり節度ある範囲にとどめておきたいものです。自分の物件に自信をもって、その価格を設定していきましょう。決して卑屈になることはありません。

それがひいては、不動産会社と入居者と大家さんの三者の良い関係構築につながっていくのです。不動産市場全体においても適正価格の構築といったプラスの作用が働いていくため、業界全体の為にもなりますよ。

広告費を上手につかい、大家さんも周りの人も皆がハッピーになる、よりよい不動産経営を目指していきましょう。

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