1.すべての不動産は収益性と関係がある

 不動産賃貸を考えていないので不動産の収益性なんか関係ないとお考えの方も多いかもしれません。しかしながら、「ことの良否」はともかく不動産は市場では広く投資対象として扱われていますから、不動産の価格は不動産の収益性との関係を逃れることはできません。


 2.収益性との関連が強い不動産と弱い不動産

 収益性との関係が強い物件と、弱い物件があるのは事実です。例えば戸建住宅の分譲地。これを購入して賃貸に供しても採算が合うことは少なく、収益事業に供しても利回りは低廉。すなわちこのような物件は収益性との関連性が希薄といえます。その理由は戸建住宅地の分譲住宅に対する賃貸需要というものが弱く、物件価格に見合う賃料が取れないということがあると思われます。

 一方で、駅近のマンションなどは自己居住で買う人が多い一方で、賃貸に供する目的で購入する人も多く、利回りとの関連性が強く出ます。地域や駅距離・物件のグレードにもよりますが概ね表面利回り(経費控除前の利回り)として5%~6%前後の物件が多いのではないでしょうか。


 3.分譲マンションも投資対象に

 実は投資用マンションでも最近は東京では表面利回りで4%~5%、大阪で6%前後の物件が主流ですので、投資用マンションとファミリー分譲マンションの利回りが非常に近似する状況になっています。特にタワーマンションなどでは居住用よりも投資用・転売目的の購入のほうが多い物件もでています。またタワーマンションにおける転売目的保有ではいったん入居することにより資産価値がさがることを嫌って未入居のまま転売時機を見計らうケースも出ています。


4.投資物件の利回りについて

 投資用物件では築年数が古くなる・違法建築であるなどの要因で利回りが上がっていきます。人気がないと利回りを上げないと売れないということですね。構造が鉄骨ですと、築30年では新築より3%程度は利回りが上がるようです。これは鉄骨造の物件に対する融資が基本38年で、築30年に近付くと融資期間10年程度となり高利回りにしないと融資利用の購入者がみつからにという事情があります。同じく、鉄筋コンクリート造は47年なので10年程度は利回りの上昇が遅いようです。




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