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１．賃料紛争とは
ここでいう賃料とは家賃や地代のことです。最初に借りるときに紛争になるということはありえないですから、ずっと借りている、すなわち継続賃料のことということになります。紛争というのは高いとか安いとかでもめることですが、一般的には不動産価格が上昇傾向の時は安すぎる、下落傾向の時には高すぎるという紛争が多いのですが、なかには世の中は上昇傾向なんだけど、うちの家賃は気が付いたら高すぎたとか世間の流れと逆な場合もあります。
２．紛争になるとどうなるか
賃料につき、借主なり貸主から賃料改定の申し入れをしますが、相手方がこれを拒絶し、申し入れた方がこれに納得しないということで初めて紛争になります。何度かのやり取りを経て、相手はいうことを聞いてくれない、でも納得できないとなると不満のあるほうは、最終的に調停を申し立てることになります。いきなり裁判でないのは調停前置主義がとられているからです。調停をいつまでという決まりはありませんから、早く裁判をという方は調停を１回で切り上げる方もおられます。賃料の調停では調停委員に不動産鑑定士が入っていることも多いと思うのですが、裁判になると本格的に不動産鑑定評価書が活用されるケースが多いです。
３．賃料の鑑定手法
上記のように、賃料の裁判は不動産鑑定書がベースになることが多いので、ここで継続賃料に関する不動産鑑定の考え方を概説させていただきます。不動産鑑定評価では他の継続賃料の事例と比較していくらが妥当なのかというアプローチ、現在の賃料が決まった時の不動産の価格と賃料との比率からのアプローチ、物価上昇率からのアプローチ、現在新しく借りたケースと現行の賃料の間のどこかに結論を求めようとするアプローチがあります。ここで詳しく論じることはできないのですが、それぞれの手法は歴史的背景があって登場してきたもので、必ずしも画一的なデータに基づいて愛用されるものでないため、裁判の度に同じような批判がされ、同じような弁論が繰り返されることとなります。
４．解決の一助になれば
何か解決策があるのかとお越しになった皆さんには申し訳ないですが、ここで言えることは裁判になれば上記のようなアプローチに基づく不動産鑑定評価書がベースになって話が進められますということです。アプローチごとにベクトルが逆を向いていることも多々あり、その場合の最終結論は鑑定士が出さなくてはならないのですが、そのことを批判される方もいます。不動産鑑定評価では上記のアプローチが取られるのですが、まだまだ一般に理解されているとは言えない状況です。その内容について法曹界を含め広く理解が進み、議論が深まっていくことを現場の鑑定士たちも強く希望しているところです。
