不動産売却では「売却値」が算出されますが、そこから「税金」が引かれることは意外に知られておりません。代表的なものは「不動産の譲渡所得」です。譲渡所得は、以下の公式で算出します。


(不動産売却による)収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除 

1、「取得費」「譲渡費用」「特別控除」の意味

(1)取得費


いくらで売却する不動産を取得したかの金額です。取得費が不明な場合は、譲渡収入の5%を取得費とします。なお、不動産が相続などで取得後3年以内の場合は、相続資産全体に対する割合分を算定し、取得費に加算します(※1)。また、中古物件を購入した際は減価償却後の額が取得費とします。


(※1)取得費加算額 = 譲渡した土地のみの課税価額/相続税の課税価額(債務控除前)

(2)  譲渡費用


不動産売却の譲渡にかかった諸費用のことです。主なものとしては仲介手数料、印紙代のほか、測量費用、建物の解体費用など多岐に渡ります。


(3) 特別控除


居住用財産の場合、一定の要件を満たすと、譲渡益から最高3,000万円を控除することができます。要点は以下の4点です。

かつて居住しており、居住しなくなってから3年を経過する日の属する1231日までの譲渡

譲渡した相手が、配偶者や生計同一親族などの関係者ではないこと

この特例をはじめて使用すること

「居住用財産の買換え特例」を3年以内に受けていないこと




2、譲渡所得税の税額について

不動産売却時の税金は、所得税と住民税です。取得日と譲渡日によって課税額は2種類、「所有期間5年超(長期譲渡所得)」か「5年以下(短期譲渡所得)」かによって税額が変わります。これは戸建てを売る日ではなく、売却した年の11日においてです。

所得税

住民税

合計

長期譲渡所得(5年超)

15

5%

20.315%

短期譲渡所得(5年以下)

30

9%

39.63%

出典:長期譲渡は国税庁https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm、短期譲渡は国税庁https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htmをもとに筆者作成

3、売却時の空き家には特例も

売却時に空き家の場合、税金が非課税となる新しい特例が定められました。「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。平成28年税制改正大綱に含まれました。一定の条件を満たした空き家の売却に対し、税金3,000万円の特別控除を行うというものです。

一定の条件をまとめると、

〇相続開始まで自宅で、相続により空き家になった。

〇昭和56531日以前に建築された。

〇マンションなど、区分所有建物ではない

〇相続から3年を経過する日の属する1231日までの相続であること

〇売却額が1億円を超えないこと

〇相続から空き家以外になっていないこと(使用履歴がないこと)

〇行政から要件を満たす証明書等が発行されていること

不動産売却の際には、所有期間によって多額の税金がかかります。同時に様々な特例が用意されていますが、「適用条件」も設定されています。条件を自身に当てはめて、適用「モレ」のないように気をつけたいですね。

 
  • line
  • facebook
  • twitter
  • line
  • facebook
  • twitter

本サイトに掲載されているコンテンツ (記事・広告・デザイン等)に関する著作権は当社に帰属しており、他のホームページ・ブログ等に無断で転載・転用することを禁止します。引用する場合は、リンクを貼る等して当サイトからの引用であることを明らかにしてください。なお、当サイトへのリンクを貼ることは自由です。ご連絡の必要もありません。

このコラムニストのコラム

このコラムニストのコラム一覧へ