2017年03月14日
工藤 崇

今さら聞けないリバースモーゲージ

工藤 崇

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リバースモーゲージという言葉を聞いたことがあるでしょうか。いま住んでいる住宅を「担保」に銀行などの金融機関から老後資金を借り、亡くなってしまった場合はその住宅を引き渡すことによって借入金の返済とする制度です。


これにより、老後の夫婦は生活資金のプラスとすることができる一方、万が一の際に返済を追わなくてもいいという制度です。


1、リバースモーゲージは戸建て中心


リバースモーゲージの特徴は、担保評価は「土地」が中心になるということ。建物部分は無価値ではないですが、土地の付帯物としての評価になります。そのため、借地に建物を建てている場合は、この制度を使えないケースが多いことに注意。また、引き渡した物件は解体する可能性もあるため、分譲マンションの一室などは対象外になるケースが多いことに気をつけたいところです。


ただ最近は、リバースモーゲージの利用者拡大を受けて、マンションを対象に含める金融機関も増えてきています。ただマンションを担保物件とする際は、評価額が戸建ての半分程度となる場合があることに注意が必要です。マンションも含めて金融機関ごとに「指定エリア」があります。まずは居住中物件がリバースモーゲージ上、利用できる利用できないも含めどのような評価を得られるのか、確認することが大切です。




2、「金利」は支払わなければいけないことに注意


ただ、亡くなった時に住んでいた住宅を引き渡せばお金を払わなくていい、というのは間違いで誤解しやすいところ。リバースモーゲージは、借入金の発生時から「金利」が発生しています。この金利はその時々の適用金利によって算出され、亡くなった時点でまとめて請求されます。つまり、借りている期間が長ければ長いほど、金利相当額は積み重なっていきます。亡くなった際に誰がそのお金を支払い、また手続きを進める役割になるのかということも、あらかじめ決めておくことが必要。


また、リバースモーゲージの設定時(申込時)にも登記関連費用や遺言信託費用、印紙代などで、合わせて平均100万円前後の支出があることも特徴です。


これらの特徴を踏まえたうえで、リバースモーゲージを選ぶのか。それとも通常の不動産売却を選択するのかは、十分に検討したうえでの「出口戦略」とすることが大切です。特にマンションの場合は通常の売却の方が手元に入るお金が高い場合も多いため、リバースモーゲージありき、若しくは売却ありきではない偏らない視野が大切。様々な条件を踏まえたうえで判断するようにしたいですね。


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