「不動産投資」と聞くと、マンション・アパート経営を思い浮かべることが多いですが、「店舗物件への投資」というのも選択肢のひとつとして存在します。飲食店、美容院、ネイルサロンなど、業態は様々考えられます。ただし、ひとつのお店を開業するためには、店舗運営のための、内装・設備を揃えることが不可欠であり、それにはある程度まとまった資金が必要になります。
そのハードルを下げるための選択肢として、「居抜き物件」というものがあります。居抜き物件というのは、過去に入居していたお店の内装や造作、設備が残ったままになっている物件のことをいいます。
今回は、居抜き物件に投資するメリット・デメリットについてご紹介します。
１、居抜き物件のメリット
まずメリットとしては、何といっても初期コストを抑えられること。条件が合えば、残っている内装や設備をそのまま使用することができるため、0から環境を揃える必要がありません。内装工事や厨房設備は、整えようとすると莫大な費用が発生します。簡単な手直しだけですぐに開業できますし、飲食店の場合、食器類などの細かな備品も含め転用できることがあります。
もちろんすべての物件で、備品がタダで手に入るわけではありません。退去テナントにとっては「解体工事のためのコストを省けるなら、備品は無償譲渡で構わない」ということがありますが、比較的新しい機材や高額機材など、「買い取ってほしい」と打診されるケースもあります。例えば美容院だと、シャンプー台やパーマ用機器など、一式揃えるためにまとまった費用がかかる機材がこれにあたります。この場合は、退去テナントと入居予定者との間で話し合いを行ない、それに基づいて内装・設備・備品を売買します（これを「造作譲渡」と呼びます）。
造作譲渡が発生したとしても、自分で新しい設備をすべて揃えるのに比べれば、初期コストは大幅に抑えることが出来ます。
２、居抜き物件のデメリット
デメリットとしてはまず、店内のレイアウトが既に固まっているため、イメージ通りの内装にしにくいことが挙げられます。また、せっかく残っていた設備が実際は使えない…という可能性もあり、その場合は別途工事が必要になり、結局工事費用がかさんでしまいます。
さらに、前のテナントが営業不振により退去したのであれば、同じ道をたどる危険性もはらんでいます。前のテナントが、立地や周辺環境により来客が見込めなかったために閉店したのであれば、いざ新しいお店を開業したとしても、同様に営業不振に陥りかねません。前のテナントのイメージが悪かった場合、その影響を受ける可能性もあります。
何から何まで自分で揃える必要がないという点は大きなメリットですが、商圏やニーズを読まずに物件を選んでしまうと、すぐに営業不振に陥り、廃業に追い込まれてしまうかもしれません。デメリットを理解した上で、慎重に物件を選んでいきましょう。
