2017年03月12日
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公図と現況が一致していない土地の売却の注意点

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公図・地番・住居表示とはそもそも何?

不動産を売却するときには隣接する土地との境界を明示することが求められます。境界が明示されていないと将来土地の所有権をめぐる紛争が生じる可能性があり、土地の有効活用ができない・公共事業が進まないなどの問題が発生する可能性があります。境界を明示するための地図の整備(地籍調査)が行われていない地域では、公図が地図に準ずる図面として取り扱われます。公図は法務局で誰でも簡単に閲覧、複写を購入することができます。公図はA3サイズの用紙に、大きな地図と線が記載されており、その一つ一つの囲いに数字(地番)が割り振られています。地番とは聞きなれない言葉ですが、一般的に郵便物が届く住所の番地と考えてようでしょう(郵便物が届く住所は正式には住居表示といい、地番ではありません)。 ただし地域によっては地番と住居表示が異なることがあります。その場合は、法務局に備え付けられているブルーマップという地図で確認できます。公図は明治時代の地租改正時に作成されたものですが、明治時代の技術では正確な測量が難しく、現況と一致していないことがあります。そのため境界トラブルも多く発生しています。しかし公図と現況がずれていると言っても、現在では公図は土地の大まかな位置関係や形を知るための資料として認識されています。とにかく境界トラブルを避けるためには、早急に正確な地籍測量が望まれるところです。


公法上の境界と所有権界の違いは何か?

登記による地番同士の境を公法上の境界(筆界)といい、隣地所有者との相談などに基づく実際の利用上の境を所有権界といいます。公法上の境界は、法務局で定められたものですので、個人で修正することができませんが、所有権界は境界がはっきりとしていない場合などに隣地の所有者との話し合いで自由に決めることができます。この場合は隣地所有者の立会いの下、確認の上で境界を明示し、書面に残すことが後の境界に関するトラブル防止に役立ちます。一連の作業は当事者間でも可能ですが、不動産会社など第三者に依頼してスムーズに話し合いを進めたいものですね。

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