2017年03月30日
めぐみ

相続したマンションを売る時に知っておきたい話

めぐみ

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身内が亡くなってマンションを相続した場合に、掛かる税金をいかに少なくするか色々考えてみたいと思います。


不動産の売却の場合は、住んでいる・長く持っている・その他の場合で、税額や控除が異なります。大ざっぱに言うと、不動産売却をした時の課税対象金額は、売った金額から買った金額を引き、経費も引いて残りの金額が課税対象となります。マンションの売却で気を付けるポイントは、売却で利益が出れば住民税と所得税がかかることです。ちなみに売却で出た利益のことは、譲渡益や譲渡所得と言います。住民税と所得税は相続税を収めたこととは関係なく、かかるものになります。譲渡所得がプラスになった場合は、確定申告を行い、期間内に税金を納付します。


次に譲渡所得は、故人が購入した金額や時期を基に計算します。そのため相続したからと言って、取得費が0ではなく、所有期間も相続した時ではなく、故人が購入した時からになります。この所有期間については、5年以上で長期譲渡所得になり所得税が15%・住民税が5%、5年以下は短期譲渡所得になり所得税が30%・住民税が9%と5年以下は高い税率です。なお、譲渡所得の計算で、減価償却した分を引いて取得費に計算できるのですが、複雑なため専門家である税理士に依頼してみてください。


次に相続税を経費にできるのは、亡くなってから3年10ヶ月以内の売却のみという制度です。これは相続税の取得費加算の特例というもので、譲渡所得の計算で取得費に相続税を含められます。税金をどうにかして減らしたい場合は、利用したい制度ですが、期間が決まっているので気をつけましょう。さらにマンションを相続する前に、同居していた場合はマイホームの特例が利用できます。ひとつは3,000万円の特別控除の特例、もうひとつはマイホームを売却した時の軽減税率の特例です。3,000万円の特別控除は、譲渡所得から3,000万円を引けるため、かなり節税に役立ちます。これを使うためには確定申告が必要になり、以前からマンションに居住している必要があります。また、軽減税率の特例は、特別控除の特例と一緒に使えるので非常に便利です。

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