2018年04月23日
石井くるみの民泊最前線

シェアハウス簡易宿所化に要するコスト①用途変更の建築確認申請

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隔週月曜配信「石井くるみの 民泊最前線」


カピバラ好き行政書士 石井くるみさんに民泊の最新情報を紹介してもらいます。


深刻化するシェアハウス問題を「民泊」で解決できるのかを5回にわたって解説します。第3回目は、「寄宿舎」に区分されるシェアハウスを「簡易宿所」に変更する際のコストについて紹介します。(リビンMagaZine Biz編集部)



図表:シェアハウス簡易宿所化の判断フローチャート




第1回 シェアハウスで民泊は経営できるのか?

第2回 シェアハウス簡易宿所化の可否を分ける「用途地域」と「窓先空地」

第4回 シェアハウス簡易宿所化に要するコスト②…トイレ等の増設と消防用設備の設置

第5回 シェアハウスにおける住宅宿泊事業(民泊新法)の活用



(画像=写真AC)



女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」で知られるスマートデイズが、物件所有者への賃料の支払を突然停止したことで表面化したシェアハウス問題。連載第3回と第4回では、シェアハウスから簡易宿所に技術的に転用可能な物件について、実際にコンバージョンを行う場合に発生する主なコスト項目を解説します。


連載第2回で解説したとおり、用途地域と窓先空地(物件が東京都に所在する場合)の2つをクリアできれば、技術的にはシェアハウスを簡易宿所に転用できる可能性があります。しかし、転用には様々なコストが発生します。既に多額の借金を抱えるシェアハウスオーナーの方々は、簡易宿所としての運用により期待される収入増加と、転用に要するコストを比較して、実際に転用すべきか否かを慎重に決定しなければなりません。連載第3回では、シェアハウスから簡易宿所へのコンバージョンに際して特に大きなコストが発生する、建築基準法に基づく用途変更の建築確認申請について、コスト削減の可能性も踏まえながら解説します。



法規制

主なコスト項目

コスト削減策

建築基準法

用途変更の建築確認申請

…現行法では、対象面積100㎡以下の場合は手続不要となる

✔検査済証、設計図書を大切に保管する

✔建築基準法の改正を待ち、確認申請を不要とする(対象面積200㎡以下の場合)



用途変更の建築確認申請…法改正により200㎡以下なら確認申請不要に


近年新築されたシェアハウスは、建築基準法上の特殊建築物である「寄宿舎」に法令適合するよう建築されています。他方、簡易宿所は、「寄宿舎」とは別の特殊建築物である「旅館・ホテル」として扱われます。


シェアハウスを簡易宿所に転用するには、建物を新たに「旅館・ホテル」として法適合させなければなりません。建物を別の用途の特殊建築物とする行為を「用途変更」といい、建物が変更後の用途に法適合していることを行政に対して証明するための手続を「建築確認申請」といいます。現行の建築基準法では、用途変更の対象面積が100㎡以下の場合には、建築確認申請が不要とされています。


「寄宿舎」と「旅館・ホテル」に要求される建築基準は共通するものも多く、用途地域と窓先空地の条件をクリアした物件であれば、木造3階建等の特定の物件を除き、「寄宿舎」を「旅館・ホテル」に用途変更することは技術的に可能です。



>>続き:ではどういったことにコストが発生するのか?



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