建築基準法の改正で3階建て住宅を民泊・旅館業へのコンバージョンが容易に！

石井くるみの民泊最前線

カピバラ好き行政書士　石井くるみさんが民泊を始めとした宿泊関連ビジネスの最新情報を紹介します。今回は東京・豊島区で旅館業の営業許可を取得したコンバージョン事例を紹介します。（リビンマガジンBiz編集部）

建築基準法の改正で3階建て住宅を民泊・旅館業へのコンバージョンが容易に！

2019年7月、豊島区にて旅館業を申請していた新築旅館の営業許可が下り、新規オープンの運びとなりました。

3階建てで延床面積は130㎡ほどのプチ旅館。

和モダン内装・インテリアがとてもお洒落な宿泊施設です。

（詳細はこちら）

JR線駒込駅から徒歩3分の好立地なことから、さっそく予約が入っているようです。

本件、実は、計画自体のスタートは2年ほど前にさかのぼります。

そのため、一見すると普通の住宅を活用した民泊施設に見えますが、ライセンス取得の観点では旅館業法や建築基準法が改正前の構造上の特徴がいくつかあります。特に建築基準法上の要請で「鉄骨鉄筋コンクリート（耐火建築物）」の構造であること、「竪穴区画」があることは、一般的にはあまり目にしない造りといえるでしょう。

「竪穴区画」とは、建築基準法施行令第112条第９項に定める防火区画の一種を指します。「竪穴」とは、階段室や吹き抜けなど、複数の階にわたり垂直方向に連続する空間のことです。炎は上へ向かいますから、このような垂直方向の空間は、火災時に火炎と煙の伝播経路となり、大きな被害をもたらすことが予想されます。したがって、このような「竪穴」を「防火区画」することは、他階への延焼を防ぐ上でとても重要な意味があります。

 

不特定多数の人が出入りする、ホテルや旅館のような宿泊施設で、3階以上の階に客室を設ける場合は、「竪穴区画」を確保しなければなりません。耐火建築物の要求についても同様で、宿泊者の就寝中に火災が発生したら非常に危険なため、宿泊施設にはもともと燃えにくい構造で建築します。また、万が一火災が発生しても延焼が拡大しないようにと色々なルールが建築基準法で定められているのです。

今回の旅館は、小さいながらも宿泊施設です。これらの「耐火建築物であること」「竪穴区画」の基準をクリアしています。そこで、階段を上って居室に入る前の廊下に鉄の防火扉が設けられています。

画像＝筆者 

通常の住宅を活用した民泊・旅館業施設では、このような造りは、まず目にすることがありません。もともと3階建て200㎡未満の「住宅」「共同住宅」「長屋」等は、建築基準法上、耐火建築物であることや竪穴区画を設けることが必要とされていないところ、このような構造上の大きな問題は、建築後の改修が難しいからです。これは、既存住宅を活用した旅館業申請における長年の課題でした。