ごきげんよう、雅庵です。
楽しい二世帯住宅を、手に入れるため、トラブル回避は必須です。その為のポイントを前回のコラムでご案内いたしました。
今回は、それぞれ詳しくご説明いたします。
【自己都合だけを考えない・遠慮しない】
親世帯は土地を提供し、子世帯は建築費用を負担する。という事が少なくありません。
しかし、建築費用を子世帯が負担するからといって、親世帯の意見も聞かずに進めることはよくありません。一方で、親世帯も同居する前から、うるさいことを言い同居する子の配偶者や孫に嫌われたくない。など遠慮すると、後々不満が募り「こんなはずではなかった」ということになります。
大きな財産である「土地」を提供するのですから、遠慮なく希望は述べましょう。
【話し合いで相手にお願いすること受けることを決める（過度の期待をしない）】
お互いに、二世帯で住むようになったら「こんなこと・あんなこと」と夢をふくらませると思います。
しかし、過度の期待をする前に、どんな生活をしたいのかお互いに話し合いましょう。
例えば、親世帯は、子や孫と賑やかな生活できると期待しているかもしれません。しかし、孫は塾やお稽古ごとで忙しく、子も仕事で帰ってくる時間が遅く、スレ違いばかり…とがっかりするかもしれません。
子供を親世帯に預けフルタイムで働けると期待している一方で、親世帯は夫婦でのんびり旅行や趣味を楽しみながら、第二の人生を過ごしたいと考えてたらどうでしょう？
親世帯は、思うような過ごし方ができません。子世帯も預かって貰えるとばかり思い収入を当てにしたライフプランを立てていたら大変です。
【ライフスタイルの相違点を見つけ間取りに活かす】
ライフスタイルの相違は、間取りに大きな影響を及ぼします。
たとえば、ライフサイクルの違いです。親世帯は早寝早起きの生活に対して、子世帯は仕事で帰ってくるのが遅く、食事やお風呂は親が寝静まってからというライフサイクルの違いが考えられます。このような場合は、親の寝室と子世帯の玄関、キッチン・ダイニング・お風呂は離した計画に剃る必要があります。
【出資割合や出資方法を決める】
二世帯住宅の資金計画は、親世帯がすべてを出資する・子世帯がすべてを出資する・双方が出資する。この3つが考えられます。
また、出資割合と間取りパターン、建物登記にも密接な関係があります。
例えば、出資はしていないのに登記持ち分がある場合は、その持分は贈与されたことになります。
下記図表をご確認ください。
※区分登記を希望する場合は、完全分離の間取りとなります。
完全分離の間取りの場合は、完璧にとは言えませんが、お互い独立採算の資金計画にすることも可能です。
例えば、予算がある親世帯は、天然無垢のフローリングやハイスペック高級キッチン、ミストサウナ付きのお風呂に、外観は親世帯部分の方はタイル張り。
一方で、予算が少ない子世帯は、工務店指定のコストを抑えられる建材にする。
このように独立採算で、ある程度の計画することできます。
共有登記の場合の出資方法は、次の3つがあります。
・親が頭金を出し、残りを子が住宅ローンなどで負担する
・それぞれが頭金を出し、それぞれがローンを組む
・親子リレーローン
共働き夫婦の場合は、夫婦の収入を合算してローンを組むことが可能なことはご存知と思います。妻の収入によるローン分を夫の名義で登記してしまうと贈与とみなされますので、注意が必要です。
単独登記は、どちらかが建築費をすべて負担する場合です。
親が相続時精算課税制度や住宅資金贈与を行い、子の単独登記とする場合もあります。
子の単独登記とした場合で親世帯に十分な預貯金などの財産がないときは、次のトラブルが考えられます。
万が一同居する子が先になくなってしまった場合は、建物は配偶者とその子に相続される。子の配偶者と仲良く生活が出来れば問題ないかもしれませんが、不仲の場合は争いのもととなります。生命保険の活用など、対策が必要です。
さらに、親世帯がすべてもしくは一部を出資する場合は、相続のときに他の兄弟姉妹との遺産分割割合に不公平感がないように事前の話し合い、配慮が必要です。
