不動産の売買は、需要があってはじめて売却できます。ということは、売却する土地は、その土地が所在地域のニーズにそった建物が建築できる土地であれば、売却しやすいことになります。
目安としては、近隣の建売住宅の間取りと同様のボリウムが建築できる土地の大きさになります。（地域により、駐車スペースなどの確保が必要となります）
売却予定の土地をチェックする場合に、最低限必要な条件として次あげられます。
・住宅を建築することができる土地
・「希望の間取り」が建築可能な建蔽率や容積率を有している
注意する点は、既存の建物の間取り情報で判断しないということです。
１． 築年数の古い家で増改築を行っている場合は、建蔽率や容積率をオーバーしている可能性がある。
２． 住宅を建築する土地は、４ｍ道路に２ｍ以上接道しなければならない要件があります。
住宅用地でありながら、住宅を建築できない土地とは「接道条件」がクリアされていない物件が多々あります。建築基準法では、２ｍ以上の接道が必要となります。２ｍ未満であれば家を建てることができません。
さらに、駐車スペースとして２ｍ巾は厳しいので、駐車スペースが取れない土地という限定がついてしまいます。
４ｍ未満の道路であればセットバックが必要となります。図のように、建築できる敷地面積が今よりも小さくなる。結果的に、今と同じ大きさの建物が建てられません。
セットバックした部分は、道路としての扱いになります。したがって、建物は建てることはできません。
結果的に近隣の相場（セットバックなどを引いた賞味の土地）と同じ金額でセットバック部分の土地は売却できません。
セットバックの基準は、現状の道路の中心とは限りません。向かい側が新しく家を建てている場合には、すでにセットバックされているはずです。
正確には、どこがもともとの道路だったのか「原道」を調べ、その中心から２ｍのセットバックとなります。
向かい側が川・線路・がけ地の場合は、一方的に４ｍをバックした距離が敷地境界線とみなされます。
道路の幅を測る境界は、境界杭からとなります。
また、道路は決して真っ直ぐとは限りませんので、敷地の両端、角度がついている部分など、それぞれのポイントでセットバックの寸法も変わります。
敷地と道路の関係は、最重要ポイントです。
建築基準法上の道路であるか、また、原道の中心などは市区町村の建築指導課で確認できます。
出典：「絶対に後悔しない二世帯住宅のつくり方」より
