2000万円で不動産を売却したら、一体いくら手元に入るの？
全国的に公示地価が上昇傾向にある昨今において、ご自分の所有する不動産の売却を考えている人も多いと思います。
不動産の売却となると大きなお金が動きます。
もちろん、素人が個人で売買することは難しいため、不動産業者に仲介してもらいながら、書類作成のために行政書士の方の手を借りなければなりません。それには、書類作成費用や、税金など諸々の費用がかかります。
今回はその費用を具体的な数字に表しながら確認していきます。実際の売買価格からどのくらいの金額が引かれるのか、具体的にイメージをつかんでもらいたいと思います。
※土地建物付きの家を、2000万円で売ったと仮定します
・仲介手数料（売買の仲介をしてくれる不動産会社）
これは、不動産業者によって変わってきますが、宅建業法により、手数料の上限額は決められています。ここでは、上限額で計算した手数料を出してみます。売買価格の2000万円には消費税が含まれているため、手数料を計算する際は、消費税を差し引いた額で計算します。
1840万円（税抜の売買価格） × 3% + 60,000円＋消費税=660,960円
・印紙税
これは売買契約書にかかる税金を印紙で収めるためのもので、売買価格によって変動しますが、今回の場合は土地建物合わせて5000万円以下なので、40,000円となります
・司法書士費用
まだローン返済中の住宅を売却する際は、抵当抹消登記費用がかかります。
抵当権抹消登録免許税が土地建物に対し2,000円かかり、司法書士への報酬としては、30,000円前後かかります。
上記の手数料や印紙税登録免許税に司法書士の報酬を合わせ合計732,960円となります。
土地建物2,000万円で売却して、19,267,040円の所得となります。
そして、ここで忘れてはならないのが確定申告です。不動産売買による収入は雑所得となるため、所得税と住民税を納める義務があります。これを譲渡所得税といいます。
これは不動産の保有期間によって税率が変わっているため、2つのパターンで計算してみます。
（2037年までは復興特別所得税が付加されます）
譲渡所得税= 所得税＋住民税＋復興特別所得税
・不動産保有が5年以下の場合
30％ +9％ +0.63％ = 39.63％
・不動産保有が5年以上の場合
15 ％+5％ +0.315％ = 20.315％
この税率は直接売買価格の2000万円にかかるわけではなく、建物の減価償却費や、売買にかかった費用等を差し引いた金額にかけて計算します。
仮に1000万円で5年以下だとしたら3,963,000円
1000万円で5年以上だとしたら2,031,500円 の譲渡所得税が発生することになります。
またこの減価償却費は、建物の構造による対応年数や、築年数等を基に計算していきます。
具体的な方法は国税庁のホームページに記載がありますのでご確認ください。
