マイナス金利が導入され、住宅ローンの金利もかなり低くなりました。多くの方がお考えなのが、住宅ローンの借り換えではないでしょうか。
〇住宅ローンの借り換え目安
住宅ローンの借り換え目安といえば、「金利差１％以上、残りの返済期間10年以上、ローン残高1,000万円以上」という話が出てきます。これは本当なのでしょうか？
住宅ローンの借り換えを行うときの注意点は、諸経費がかかるという点です。そして、手間暇と時間です。この諸経費等よりも、大きなメリットが出るのであれば、実行する価値があることになります。
〇借り換えの目安を検証！
下記の条件で、住宅ローンの借り入れをしていたとします。
＜条件＞
返済方法：元利均等
借入金額：3,000万円
返済年数：35年
利率（年）：3％
ボーナス返済：無し
この前提で、「金利差１％以上、残りの返済期間10年以上、ローン残高1,000万円以上」という目安が理にかなっているのかを検証していきます。
・金利差１％以上なので、「金利の利率（年）は２％」にします。
・残りの返済期間は、10年以上という指定なので、すでに25年支払っていることにします。
・ローン残高1,000万円以上という条件から、元金の残高が2,000万円になります。
定番となってきたスマイスターの「住宅ローンシミュレーター」を使ってみると、
返済期間が残り10年、つまり25年返済後の返済回数は300回目の時で、その時の元金の残高は、11,956,528円となります。
一方、ローンの残高が1,000万円となるのは、322回目の返済の時で、10,023,867円の時となります。322回目とは、26年と10ヶ月、残期間でいうと8年2ヵ月になります。
厳しい条件を採用した時の借り換え目安は、
＜借り換え目安の条件＞
返済方法：元利均等
借入金額：10,023,867円
返済年数：8年2ヵ月
利率（年）：2％
ボーナス返済：無し
となりますが、数字を丸めて、下記の住宅ローンに借り換えをした場合を考えていきます。
＜借り換え目安の条件＞
返済方法：元利均等
借入金額：1,000万円
返済年数：8年
利率（年）：2％
ボーナス返済：無し
〇今借りているローンの分析の今後の利息総額の計算
現在、残り8年の残期間なので、完済までに支払うことになる利息総額は、下記の住宅ローンシミュレーターの結果から、「1,290,391円」となります。
〇これから借りるローンの利息総額の計算
新たに２％で借り入れるローンの、利息総額は、下記の住宅ローンシミュレーターの結果から、「829,596円」となります。
〇住宅ローンの借り換えをすることによる利息減少額は？
借り換え前から借り換え後のローンの利息総額の差は、
1,290,391円－829,596円＝460,795円
となります。
ここから住宅ローンの借り換えに必要となる諸経費を差し引いて、プラスの金額になれば、単純に考えて借り換えをした方がおトクとうことになります。
〇住宅ローンの諸経費とは何か？
住宅ローンの借り換えを行う際に必要になる諸経費とは、
事務手数料
契約書貼付印紙税
保証料
登録免許税
登記費用
司法書士手数料
団代信用生命保険料など
これらのことを指します。金額は、ローンの種類等によってさまざまとなります。
〇住宅ローンの借り換えの目安は参考になるのか？
参考になるかどうかですが、このように考えてみましょう。
住宅ローンの借り換えによるメリットが約46万円です。
46万円－諸経費＝□円
この差額をどう見るのかです。
住宅ローンの借り換え手続きは、それなりに大変な作業になります。時間と労力そしてコストが発生します。ご自身でその対価に見合うかどうかが、ポイントとなります。
46万円の節約ができるという意味では、「金利差１％以上、残りの返済期間10年以上、ローン残高1,000万円以上」という目安は参考になるといえそうですが、手間暇かけた割には・・・微妙といったところでしょうか。
