2017年02月28日
中野 克彦

住宅ローンの借り換えの目安は参考になるのか?

中野 克彦

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マイナス金利が導入され、住宅ローンの金利もかなり低くなりました。多くの方がお考えなのが、住宅ローンの借り換えではないでしょうか。



〇住宅ローンの借り換え目安


住宅ローンの借り換え目安といえば、「金利差1%以上、残りの返済期間10年以上、ローン残高1,000万円以上」という話が出てきます。これは本当なのでしょうか?


住宅ローンの借り換えを行うときの注意点は、諸経費がかかるという点です。そして、手間暇と時間です。この諸経費等よりも、大きなメリットが出るのであれば、実行する価値があることになります。



〇借り換えの目安を検証!


下記の条件で、住宅ローンの借り入れをしていたとします。


<条件>

返済方法:元利均等

借入金額:3,000万円

返済年数:35年

利率(年):3%

ボーナス返済:無し


この前提で、「金利差1%以上、残りの返済期間10年以上、ローン残高1,000万円以上」という目安が理にかなっているのかを検証していきます。


・金利差1%以上なので、「金利の利率(年)は2%」にします。

・残りの返済期間は、10年以上という指定なので、すでに25年支払っていることにします。

・ローン残高1,000万円以上という条件から、元金の残高が2,000万円になります。


定番となってきたスマイスターの「住宅ローンシミュレーター」を使ってみると、


返済期間が残り10年、つまり25年返済後の返済回数は300回目の時で、その時の元金の残高は、11,956,528円となります。

一方、ローンの残高が1,000万円となるのは、322回目の返済の時で、10,023,867円の時となります。322回目とは、26年と10ヶ月、残期間でいうと8年2ヵ月になります。


厳しい条件を採用した時の借り換え目安は、


<借り換え目安の条件>

返済方法:元利均等

借入金額:10,023,867円

返済年数:8年2ヵ月

利率(年):2%

ボーナス返済:無し


となりますが、数字を丸めて、下記の住宅ローンに借り換えをした場合を考えていきます。


<借り換え目安の条件>

返済方法:元利均等

借入金額:1,000万円

返済年数:8年

利率(年):2%

ボーナス返済:無し



〇今借りているローンの分析の今後の利息総額の計算


現在、残り8年の残期間なので、完済までに支払うことになる利息総額は、下記の住宅ローンシミュレーターの結果から、「1,290,391円」となります。






〇これから借りるローンの利息総額の計算


新たに2%で借り入れるローンの、利息総額は、下記の住宅ローンシミュレーターの結果から、「829,596円」となります。





〇住宅ローンの借り換えをすることによる利息減少額は?


借り換え前から借り換え後のローンの利息総額の差は、


1,290,391円-829,596円=460,795円


となります。

ここから住宅ローンの借り換えに必要となる諸経費を差し引いて、プラスの金額になれば、単純に考えて借り換えをした方がおトクとうことになります。




〇住宅ローンの諸経費とは何か?


住宅ローンの借り換えを行う際に必要になる諸経費とは、


事務手数料

契約書貼付印紙税

保証料

登録免許税

登記費用

司法書士手数料

団代信用生命保険料など


これらのことを指します。金額は、ローンの種類等によってさまざまとなります。



〇住宅ローンの借り換えの目安は参考になるのか?


参考になるかどうかですが、このように考えてみましょう。

住宅ローンの借り換えによるメリットが約46万円です。


   46万円-諸経費=□円


この差額をどう見るのかです。


住宅ローンの借り換え手続きは、それなりに大変な作業になります。時間と労力そしてコストが発生します。ご自身でその対価に見合うかどうかが、ポイントとなります。


46万円の節約ができるという意味では、「金利差1%以上、残りの返済期間10年以上、ローン残高1,000万円以上」という目安は参考になるといえそうですが、手間暇かけた割には・・・微妙といったところでしょうか。




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