〇不動産を譲渡すると、数百万単位の税金がかかる！
スマイスターの便利ツールに、「不動産譲渡税シミュレーター」というのがあります。
住宅をはじめ不動産を譲渡すると、所得税や住民税などの税金が課せられます。物件自体の価格が高額になるため、税金も大きな負担になってきます。
そこで活用したいのが、「不動産譲渡税シミュレーター」です。
このシミュレーターは、次の5つの入力項目がありますが、ある程度の税の知識がないと何をどのように入力すればいいのかが分かりません。
今回は、所得税と住民税について、まず基本だけ理解していきましょう。
〇物件の所有期間が短期か長期かで税額を約半分にすることが可能！
土地や建物などの不動産を譲渡（売却）して、譲渡益が出た場合には所得税が課せられます。売却金額から取得費や経費等を差し引くことで、譲渡所得を求めることができます。
不動産を譲渡した時の所得税は、申告分離課税といって単独で税額を計算します。
少し複雑な話ですが、購入した不動産をどのくらい所有していたかによって、税率が異なります。単純に、短期間であれば長期間所有していた時に比べ、税率は高めに設定されています。
＜不動産の譲渡所得の各種税率＞
| 所得税 | 住民税 | |
| 短期譲渡 | 30％ | 9％ |
| 長期譲渡 | 15％ | 5％ |
※復興特別所得税は除く
短期と長期を分ける期間は、所有期間が、譲渡した年の1月1日時点において5年を超えているかどうかで判断されます。何月に譲渡しようと、その年の1月1日時点が基準になる点に注意が必要です。
〇不動産譲渡税シミュレーターで、税額を自動計算！
さて、それでは「不動産譲渡税シミュレーター」の登場です。
下記の5つの質問に答えていきましょう。
① 譲渡した年の1月1日における所有期間
② 譲渡(売買)価額
③ 取得費 (半角数字)
④ 譲渡費用 (半角数字)
⑤ 控除の判断
⑥ 仲介手数料 (税込)
「① 譲渡した年の1月1日における所有期間」
こちらは、先ほど説明した所有期間が短期なのか長期なのかを判断するための質問です。購入日から起算して、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかを計算してください。
ここでは、仮に５年以下（短期譲渡所得）を選択してください。
「② 譲渡(売買)価額」
これは、いくらで売却できたのかの金額を入力します。
ここでは、5,000万円にします。
「③ 取得費 (半角数字)」
これは、譲渡した物件をいくらで購入（取得）したのかの金額を入力します。
ここでは、4,000万円にします。
「④ 譲渡費用 (半角数字)」
物件を売買する場合には、様々な費用が掛かります。
ここでは、譲渡費用は無視しして、0円とします。
「⑤ 控除の判断」
自宅の場合は、税額が軽減される特例が様々あります。
まずはシンプルに理解するために、「自宅でない」を選択してください。
「⑥ 仲介手数料 (税込)」
こちらは自動で入力されますが、同様に0円と入力し直してください。
これらを入力したのが下記になります。
4,000万円で購入した自宅ではない物件を、5,000万円で売却したので、譲渡所得は1,000万円になります。
所有期間は短期なので、譲渡所得1,000万円に対して、所得税30％、住民税9％の税率となるので、所得税は300万円、住民税90万円となります。
現在は所得税に対して、2.1％の復興特別所得税が課税されるため、所得税300万円の2.1％にあたる、63,000円が復興特別所得税になります。
合計すると、396万3千円の税がかかることが分かります。
では、同様に、「① 譲渡した年の1月1日における所有期間」の選択肢を、5年以上（長期譲渡所得）にして、他の要素は変えないで「この条件で計算」をクリックしてください。下記のような結果が表示されます。
税の合計額は、203万1,500円です。先ほどの短期の合計金額が396万3千円なので、長期所有することで、半分近くに税額を軽減することができるのです。
