ファイナンシャル・プランナーの中谷です。北海道はやっと雪が解け地表が見えてきました。

不動産業界は特に賃貸物件を中心に忙しい時期ですが、春になると土地や中古住宅の取引も増えてきます。やはり暖かくなると動き出したくなりますよね。


さて、不動産を初めて売る方はほとんど知らないことなのですが

「売りに出す前なのにしておく契約」があります!


それは、不動産会社と売主である自分との間で交わす契約書です。この中にはどの物件を、いくらで売りに出すか、販売の活動はどんなか、契約期限はいつまでかなどが書かれています。


媒介契約書には①一般媒介契約②専任媒介契約③専属専任媒介契約、の3種類があります。それぞれの特徴を知っていないと思わぬ失敗をしてしまうことがあります。


それぞれの大きな違いを下表にまとめました。

a.ほかの不動産会社にも売ることをお願いして良いか否か

b.自分の知り合いなど、自分で見つけた人と直接取引して良いか否か

c.活動状況の報告義務




 ①一般媒介契約

  ②専任媒介契約  ③専属専任媒介契約
a 〇  ×  ×
b 〇  〇  ×
c 義務なし  2週間に1回  1週間に1回


さあ、こう比べてみると一概にどれが良いとは言えませんが、皆さんがお自分の土地や家を売るときはどれを選びますか?


何となく不動産業界には「売主さんから指定が無かったり、特に理由が無ければコレ」という、

会社やその地域の習慣や担当者の好みもあるようです。


私の知っているとある会社では、売りやすそうな物件は専任又は専属専任媒介契約にしていました。なぜなら、売れやすいということは仲介手数料を得やすいということになります。


もちろん売りにくそうな物件を専任又は専属専任媒介契約にすることも良いのですが、この二つの媒介契約にはどのように販売活動をしているかといった「報告義務」があるのです。


特に専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告義務がありますから、インターネットで情報を出しても引き合いがないような物件では「何も進展ありません」という報告を繰り返す報告の作業が負担になります。


そういうと売れそうな物件=専任又は専属専任媒介契約、売れにくい物件=一般媒介という図式に見えてしまいますが、それは会社や地域の習慣や担当者の考え方で違うので一概にそうは言えません。


最後に、媒介契約書には仲介手数料の計算方法や受取(請求)時期が書かれていますということは、売主さんはこの売買が成立したら仲介手数料を支払いますということを契約しているわけです。ですから専属専任媒介契約のときに

自分で見つけた人と直接取引をしたり、不動産屋さんが紹介してくれた見込み客と、あとでこっそり契約したりすると契約違反です。

ペナルティがありますのでちゃんと不動産会社を通じて取引をしましょう。

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