固定資産税は、「毎年１月１日現在の所有者」に対して課せられる税金です。つまり、去年１年間通して所有していた、あるいはこの先１年間所有する人に対して課す税金ではなく、「１月１日に不動産を所有していた人であれば、税金を納めるだけの資力がある（担税力）」として課せられるものなのです。したがって、１月２日にＡからＢに所有者が代わったとしても、納税義務者はＡということになります。
税法の考え方ではこういうことになるわけですが、現実の取引においては所有期間に応じて負担するのが一般的で、買主が売主に引渡日からその年の１２月３１日までに相当する金額を支払うことになります。固定資産税の納税義務者は「１月１日現在の所有者」ということですが、実際の税金は会計年度（４月１日～翌年３月３１日）に対応しています。（実際、納税通知書は４月～５月頃送付されてきます。）
そのため、精算の起算点を１月１日とするか４月１日とするかが問題となります。何故なら、起算日を１月１日にするか４月１日にするかによって、金額は大きく違うからです。
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＜例＞税額１００万円、引渡日２０１６年１１月１日 ①１月１日起算の場合 １００万円×６１日／３６５日＝１６７，１２３円（買主負担） ②４月１日起算の場合 １００万円×１５１日／３６５日＝４１３，６９８円（買主負担） 同じケースで、引渡日が２０１７年３月１日とすると以下のとおりとなります。 ③１月１日起算の場合 １００万円×３０５日／３６５日＝８３５，６１６円（買主負担） ※２０１７年１月１日～１２月３１日を日割り ④４月１日起算の場合 １００万円×３１日／３６５日＋１００万円＝１，０８４，９３１円（買主負担） ※２０１６年４月１日～２０１７年３月３１日の日割り＋２０１７年４月１日～２０１８年３月３１日の１年分 |
関西エリアでは４月１日起算とすることが多いようですが、その他の地域では１月１日起算とすることが通例です。
ところが、１月１日起算で行うにせよ４月１日起算で行うにせよ、１～３月にクロージング（代金決済・引渡）が行われる場合には、その年の納税通知書がまだ売主の手元に無い状態になります。
そのため、実務的には次のいずれかの方法をとることになります。
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Ａ）前年税額で確定的に精算を行う（前年税額と当年税額に差異があっても再精算しない。） Ｂ）クロージング時には精算を行わず、納税通知書が到着してから精算を行う。 Ｃ）前年税額で仮に精算を行い、前年税額と当年税額に差異があった場合には再度精算を行う。 |
一番簡単なのはＡですが、３年に１度行われる評価替えの年には特に税額の差が生じやすいので、地価の高いエリアでは不適当でしょう。（反対に税が安い物件であればこのパターンでやるのがリーズナブルです。）
Ｂは当年税額での精算であり、また１回で済むという点では最も優れています。ファンド間の売買ではこのパターンで行うことが多いと思います。
しかし、なかには請求しても支払わない買主もいますので、売主としては不安が残ります。クロージングと同時であれば、支払いがなければ物件の引渡をしなければ済む話ですが、いったん引渡をしてしまうと、売主としては不払いに対抗する有効な手立てがありません。（もちろん裁判をやれば勝てますが、精算金の額と裁判費用を考えると泣き寝入りとなってしまうことも十分ありえます。）
そこで、Ｃのパターンを採用し、前年度税額で仮精算を行い、少なくとも前年税額で計算した精算金を買主から受け取っておくということもよく行われています。
こうしておけば、クロージング後の再精算に買主が応じなかったとしても、最小限の損失で済むからです。（ただし、二度精算を行うという点では手間は煩雑ですが。）
