2017年02月06日
成田 隆一

不動産投資(購入、売却)で知っておきたい不動産評価の基本

成田 隆一

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はじめまして今月(2017年2月)からコラム開始します「不動産鑑定士の成田隆一」です。

よろしくお願いします。


普段は不動産投資・経営、借地借家関連(賃料改定や立退料など)、不動産相続のコンサルティング、不動産鑑定評価の仕事をしています。


執筆や講演の仕事も多く、もう執筆は限界だ!って思っていたのですが、思わずまた書くことにしてしまいました。

やはり好きなのでしょうかねえ。


ということで普段の実務で気になっていることなどを中心に気ままに書いていきたいと思いますので、よろしくお願いします!


最初のネタですが、、、不動産評価の話をしたいと思います。


不動産評価って皆さんとはあまり関係ない世界だと思われていると思います。

不動産鑑定士が行う有料の不動産鑑定評価や不動産業者さんの無料査定などプロが行うもので、自分自身には関係ないって思いますよね?


でも、実は不動産の投資(これは自宅の購入・売却も含みますが)には、不動産評価の視点や知識が不可欠なんです。

この不動産評価の基本を知っていると知らないとでは成果に雲泥の差が出ます!。


不動産評価の知識なく不動産投資(購入、売却)を行うというのは、舵を持たずに航海に出るようなものです。

危険ですよね。


何も専門的なことまで知っている必要はありません。

基本を押さえておけばOKです。


価格の評価は主に3つのアプローチによってなされます。

①原価法

 →不動産の再調達(建築、造成等による新規の調達)に要する原価、すなわち費用性に着目して評価する手法


②取引事例比較法

 →実際の不動産の取引事例、すなわち市場性に着目して評価する手法


③収益還元法

 →不動産から生み出される収益、すなわち収益性に着目して評価する手法


他に大規模画地の場合は④開発法もよく使います。


 費用性、市場性、収益性に着目して評価するというのは何も不動産に限ったことではなく、例えば企業評価をしている方などは共通点を見出せるのではないでしょうか。


収益不動産の評価においては③の収益還元法が最重要です。また、土地(特に住宅用地)については②取引事例比較法が最も一般的です。

次回以降、これらをもう少し掘り下げるとともに、どの場面ではどの評価手法をどのように用いるかを解説していきたいと思います。



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