前回のコラムではマンションができるまでの流れをお伝えしました。

本日はマンションの資産価値について考えてみたいと思います。


マンションの価値とは何か


最近でも総戸数数百戸クラスの大型プロジェクトがあります。私は個人的には、この「大型プロジェクト」をデベロッパーがなぜ「売り」にするのかが今一つ理解できません。


マンションは、分譲された後にそこに住む住民同士の共同体として「管理組合」が組成され運営されます。


少し前にタワーマンションの住民同士の居住階数による格差を題材にしたちょっと怖いドラマがありました。また、タワーマンションでは「相続税対策」でも話題になった通り、同じ面積でも高層階に行くほど価格が上がるのが普通。そこから見える景色などが価格にプレミアとして価格に反映されます。


高層部と低層部で価格(単位面積当たり単価)が大きく違ったり、中には「投資用」「相続対策」として購入する人もいます。こうした人たちが同じ建物に住み、一つ屋根の下、というにはあまりにも巨大なコミュニティーを築くことになります。


購入者の属性が大きく違う人たちが一つの建物の維持管理を今後数十年に渡って行うことが本当にできるのか。中には外国人が投資用として購入している物件もあり、今後数十年に渡って維持管理のための「管理費」や「修繕積立金」はキチンと支払われるのかも疑問が残ります。


また、大型プロジェクトでは共用部の充実を売りにしていたりします。「パーティールーム」や「キッズスペース」「ジム」「シアター」などの設備を共用施設として売りにしていたりします。しかし、実際には「予約が殺到して使いたくても使えない」というものや反対に「誰も使う人がいない」という施設もあるようです。施設の維持管理にかかる費用も管理費の中から賄われます。


都心部のマンションでは秋駐車場が問題になっているところもあると聞きます。条例などにより、駐車場の付置義務はあるものの、駅直結のマンションや最近の車離れの影響でマイカー所有率が低下していることも要因です。駐車場の賃料を管理費の一部に充てる計画をしている管理組合では管理費の財政に悪影響が出ているところもあります。


タワーマンションに実際に住んでいる人に話を聞くと「景色に感動したのは最初だけ」とおっしゃる人も少なくない。また、タワーでなくてもマンションの管理組合で「役員」のなり手がいなくて困っている。一部の人が声を大きくして文句ばかり言い管理組合の会合の収拾がつかない、などという話も聞きます。


「マンションは管理を買え」と言われます。マンションの資産価値を図るうえで管理状況の影響は大きいのですが、新築マンションではこれから管理組合が組成されるので、管理がスムーズに行われるかはわからない。どんな人が隣に住むかもわからないマンションで本当に大丈夫なのか?と感じます。


しかも大型のマンションになると完成・竣工の1年以上前に売り出される。ここ数年、マンション価格は上昇してきましたが、これから人口減少社会が進行していこうとしている中、マンション価格は今後下落する恐れもあります。


また、マンションでも「空き家問題」は無縁ではありません。空き家が増えたマンションでも管理は円滑に行えるのでしょうか。


そういったことも理解したうえで物件の価値を見極める必要があります。


これからは「資産価値の維持」が特に重要


これからのマンション購入では「資産価値の維持」が最重要ポイントになります。


分譲された後、良好な管理が実現し、住民が一丸となって資産価値の維持のために尽力するマンションは入居者の入れ替わりが少なく、中古で購入しようと思っても自分が望む間取りの物件を購入できるとは限りません。


しかし「管理組合役員のなり手がいない」というマンションのように同じマンションに住みながら、それぞれの住民が自我を主張し、話し合いがうまくできないような組織になってしまうと資産価値の維持もままなりません。


マンション価格の上昇は最近ピークアウトしたと思われる、という話を聞くようになりました。


購入したマンションに死ぬまで住み続けるつもり、という方も少なくないと思います。


これからのマンション購入は20年、30年、40年先を見据えた「資産価値の維持」がポイントです。


次回は将来も資産価値が維持できるマンション探しのための具体的な方法について考えたいと思います。

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