前2回のコラムで、これからのマンション選びのポイントは「資産価値の維持」という観点が重要だとお伝えしました。

これからの「マンションの買い方」1

これからの「マンションの買い方」2

では、具体的に「資産価値の維持」が実現可能な物件選びにはどんな観点が必要なのかについて考えたいと思います。


立地


マンションも当然「不動産」です。不動産は文字通り「不動」産ですので場所を動かすことはできません。それだけに「立地」は重要です。
将来にわたっての「資産価値の維持」を意識した場合、特に立地の将来性が重要です。


例えば、交通アクセスや周辺の商業施設、特に日常の買い物をするスーパーマーケットや商店街、学校や役所・郵便局などの施設などとの距離なども毎日の生活にかかわるので重要になります。


また、周辺の人口の変化などもその不動産の将来性を図るうえで参考になります。たとえば、最寄り駅の乗降客数の変化やなどで過去数年の評価などを知ることができます。(ウィキペディアや鉄道会社のホームページなどにもデータがあることがあります)


ファミリータイプの住戸ならば子育て環境の良し悪しなども影響しそうですし、ワンルームタイプならばワンルームの需要が将来も見込めるかどうかなども気にしたいところです。今後人口減少が進む中、ワンルームは「利便性」が重要です。一人で住む家に帰るのに駅から15分も歩いたり、早くに終わってしまうバス便しかない物件は競争力がありません。周辺にワンルームの物件が多い、募集中の部屋が多いというところも気を付けたいところです。


また、日本は地震をはじめとした自然災害にたびたび襲われます。関東では今後少なくとも数年から数十年の間に再び地震があるとも言われていますし、海や川に近いところでは津波や浸水の恐れもあります。


最近施工されるマンションは「新耐震基準」により設計されていますので、地震による倒壊の恐れは少ないと考えられます。しかし、周辺の地盤が悪かったり、海抜が低いところでは建物は健全でも周辺が浸水したり液状化してしまい身動きが取れなくなったり、水道や電気、ガスなどの生活インフラは影響を受ける可能性があります。


災害が起きた時に周辺がどのような影響を受けそうかは、ほとんどの自治体で「ハザードマップ」を作成していますので参考になるでしょう。ハザードマップは自治体のホームページでダウンロードすることも可能です。


間取り


購入するマンションの間取りも将来の資産価値に影響します。
「資産価値」とは言い換えれば、その物件が将来「いくらで売れるか、貸せるか」ということになります。
不動産の価格は需要と供給のバランスで決まります。購入する人と売却したい人の間の合意により価格が決定します。ですので、特殊な間取りの住戸は売りにくいということもあり得ます。
(ただし、希少価値があると判断され、特殊な用途で使おうと考える人がいれば相場以上の価格で売却できることもあります。ビンテージカーなどと同様、日常生活では使いにくいけれどマニアにはたまらない魅力があるというケースもないわけではありません)


管理


前回のコラムでも書いた通り「マンションは管理を買え」といわれます。


マンション管理とは「管理組合」が中心となり、マンションの運営ルールや維持管理、財政管理などを円滑に行うための仕組みです。


一部を管理会社に委託するケースもありますが、あくまでも主体は住民です。住民一人ひとりがマンションをきれいに、住み心地よく維持することを心がけることが「資産価値の維持」につながります。


たとえ、自分が住む専有部分だけをきれいにしても、エントランスや廊下、エレベーター、共用設備、ごみ置き場、外構(敷地の中、建物の外)の維持管理がおろそかになっていると資産価値は落ちてしまいます。自分だけではどうしようもないことも多く、住民全体が円滑に意思疎通でき、トラブルには迅速に対応できることが重要です。


また、管理には費用が掛かります。日常の管理に必要な管理費、将来の修繕計画のために必要な修繕積立金を所有者がきちんと拠出し、計画的に運営されていく必要があります。空き家が多い(将来空き家が増えそうなものも含め)マンションでは財政面にも不安が出てきます。


まとめ


新築のマンションを購入するときには特に、モデルルームのきれいさや共用施設の充実度といったハードの部分に目が向きがちです。また、今賃貸に住んでいる人には「今の家賃負担と変わらない金額でローンが組める」など巧みな営業トークで購入を促されます。


マンションのみならず不動産を購入するときにはローンの手数料や登記にかかる費用、税金などが。維持管理にも管理費、修繕費のほか、所有していれば税金の負担が発生します。


不動産の購入は大きな買い物です。「こんなはずじゃなかった」ということの無いよう、納得してマンション購入できるよう、事前に購入計画・返済計画・将来計画をしっかり立てましょう。



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