売却で、「買取」「媒介」は大きい差がある?

 多くの不動産業者が不動産の売却する人に、従来の「媒介(仲介)」でなく、この数年「買取」を提案するのか?

「媒介」と「仲介」は言葉だけで、内容は実質同一です。法律(行政)嬢は、「媒介」と言っています。
「媒介」は、売手と買手の売買の中間に入って、又はどちらかの側の立場に入って、売買契約の締結、決済・引渡等をサポートする主業務です。
「買取」は、不動産業者が所有者から直接売買契約し、自己(業者)が決済・引渡を受け自己所有とし、次の買手に売渡すものが主体です。この買取は、殆んど一般の素人の人から、中古物件を買い取る。

◎「媒介」と「買取」の長短

項 目

媒 介

買 取

備 考

売 却 額

高 い

安 い

2030%の差

期  間

長 い

短 い

 

瑕疵担保責任

高 い

薄 い

 

手数料

必 要

不 要

媒介手数料

【何故、最近業者は「買取」を薦めるのか?】

1、最近は、中古の買取専門に扱う業者が急激に増えてきた。その答えは、媒介と比し比較にならない利益が入るからだ。

 EX、中古マンションの例 相場3,000万円の場合、媒介手数料は、法令で制限が掛けられているが、買取にはこれが無い。

 媒介手数料=3,000万×3%+6万+消費税=103.6万円

 買取の場合=3,000×75~80%=2,200~2,400万円 この差平均700万円=業者の粗利

2、買取と言っても、こう言う場合全て即現金で決済し、登記する事は少ない。

 売買契約のみ行い、契約金(手付金)5~10%のみ売手(素人)より、決済は2~4ヶ月以上とし、資金負担を軽減する。

 更に、登記も行わない。

 この間に、買手を見つけ買手の資金(多くは紹介のローン)で決済する。

3、登記は、(新)中間省略と言う方法で行い、当然「取得税」も逃れる。

4、全額即現金で買取る業者もいるが、この場合は、資金は自己負担するため、上記の粗利は、800~900万となる。

 業者にとって、この資金を金融緩和と低金利により、銀行は全額融資するのである

 街の中小業者までこぞって買取に走る。

5、もう一つの「儲け」は、売手の物件状態が、内装、設備の更新されて居なければ、”大幅なリフォームが必要”とされ

 更に、ほぼ相場の50~60%で買い叩かれる。実際のリフォームを最低限とコストDownし”リノベーション済”として、相場より

10%程度高く売りつける。この場合買価格と売買価格との差は50~60% 粗利が1,200万円以上にもなる!大儲け!

後日、自分が売った物件の高い売りに驚き、”騙された!”と憤慨する客に対し、業者は”中古は不動産に限らず何でも買値の2倍です”と言う。

孫子の兵法:相手を良く知って、自分の状態を理解すれば、常に最良なり!!

 
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